به گزارش خبرگزاری مهر به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن - هیبنا و ستاد رویداد تراکنش ایران، سید محسن فاضلیان عضو هیات‌مدیره بانک مسکن، محمدحسن ترابی عضو هیات عامل و معاون مدیرعامل بانک مسکن در امور پشتیبانی، محمدابراهیم محمدپورزرندی مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن و مصطفی خلقت‌دوست، مدیر فناوری اطلاعات شرکت تامین سرمایه بانک مسکن از سخنرانان این نشست بودند.
مدیران ارشد بانک مسکن و شرکت تامین سرمایه، ظرفیت‌های بازار سرمایه و ابزارهای جدید برای تامین منابع مورد نیاز بخش مسکن را بررسی کردند.
سخنرانان با اشاره به محدودیت منابع بانکی، فاصله میان تقاضا و عرضه مسکن، نوسانات هزینه ساخت و ظرفیت توکن‌سازی دارایی‌های ملکی، بر ضرورت طراحی مدل‌های تامین مالی متناسب با نیاز پروژه‌ها و توان اقتصادی متقاضیان تاکید کردند.
تامین مالی پروژه‌های ساختمانی در شرایطی با چالش‌های مختلف مواجه است که محدودیت منابع اعتباری بانک‌ها، افزایش هزینه مصالح و کاهش توان مالی بخشی از متقاضیان، فاصله میان تقاضای مسکن و ظرفیت تامین آن را افزایش داده است. از این رو، مباحث این نشست بر این مساله متمرکز بود که چگونه می‌توان با استفاده از ابزارهایی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری و توکن‌سازی دارایی‌های ملکی، منابع تازه‌ای را به بازار مسکن وارد کرد و در عین حال، نیاز واقعی سازندگان و توان پرداخت خانوارها را در طراحی این ابزارها در نظر گرفت.
صندوق‌های زمین و ساختمان ظرفیت بازار سرمایه را به بخش مسکن متصل می‌کنند
سید محسن فاضلیان، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن، در آغاز نشست با بررسی ظرفیت‌های بازار سرمایه برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، به تجربه فعالیت شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در توسعه ابزارهای مالی این حوزه اشاره کرد. او ابراز امیدواری کرد که روند تحول و گسترش فعالیت‌های این مجموعه در سال جاری و سال‌های آینده، زمینه استفاده موثرتر از ظرفیت بازار سرمایه را برای پاسخ‌گویی به نیازهای بخش مسکن فراهم کند.
وی با اشاره به تجربه ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان، این ابزار را یکی از نمونه‌های مشارکت بازار سرمایه در تامین منابع مورد نیاز ساخت‌وساز دانست. به گفته او، شرکت تامین سرمایه بانک مسکن و سایر شرکت‌ها و موسسات مالی در شکل‌گیری و توسعه این صندوق‌ها نقش داشته‌اند و در مجموع حدود 19 صندوق در این حوزه تاسیس شده است. این تجربه از نگاه او نشان می‌دهد که می‌توان علاوه بر تسهیلات بانکی، از سازوکارهای سرمایه‌گذاری جمعی نیز برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی استفاده کرد.
عضو هیات‌مدیره بانک مسکن همچنین به ظرفیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) اشاره کرد و نقش آن‌ها را در ایجاد روش‌های متفاوت مشارکت سرمایه‌گذاران در بازار دارایی‌های ملکی مورد توجه قرار داد. در این رویکرد، بازار سرمایه می‌تواند امکان ورود منابع مالی گروه‌های مختلف سرمایه‌گذار را فراهم کند و بخشی از وابستگی تامین مالی مسکن به تسهیلات مستقیم بانکی را کاهش دهد.
توکن‌سازی املاک آماده با پروژه‌های در حال ساخت تفاوت دارد
فاضلیان در ادامه سخنان خود، توکن‌سازی دارایی‌های ملکی را از منظر ماهیت و وضعیت دارایی مورد بررسی قرار داد و بر ضرورت تفکیک املاک ساخته‌شده از پروژه‌های در حال احداث تاکید کرد. او توضیح داد که استفاده از مدل‌های توکن‌محور برای دارایی‌هایی که وجود خارجی دارند و مراحل ساخت آن‌ها به پایان رسیده است، می‌تواند کاربرد و چارچوب روشن‌تری داشته باشد.
از نگاه وی، وضعیت فیزیکی و حقوقی دارایی، یکی از عوامل مهم در انتخاب شیوه مناسب تامین مالی و سرمایه‌گذاری است. در مورد ساختمان‌های تکمیل‌شده، موضوع سرمایه‌گذاری بر یک دارایی موجود متمرکز است؛ در حالی که پروژه‌های در حال ساخت با مجموعه‌ای از تعهدات اجرایی، هزینه‌های آینده و ریسک‌های مربوط به تکمیل پروژه مواجه‌اند. این تفاوت‌ها باید هنگام طراحی ابزارهای مالی مبتنی بر دارایی‌های ملکی مورد توجه قرار گیرند.
مباحث این بخش بر این نکته تاکید داشت که توکن‌سازی را نمی‌توان راهکاری یکسان برای تمام دارایی‌ها و پروژه‌های ساختمانی در نظر گرفت. انتخاب مدل مناسب به ویژگی‌های ملک، مرحله پیشرفت پروژه و سازوکار مشارکت سرمایه‌گذاران وابسته است و لازم است پیش از توسعه ابزارهای جدید، وضعیت دارایی پایه و تعهدات مرتبط با آن مشخص باشد.
توکن‌سازی املاک به مشارکت تمام بازیگران زنجیره ارزش نیاز دارد
محمدحسن ترابی، عضو هیات عامل و معاون مدیرعامل بانک مسکن در امور پشتیبانی، در این نشست با بررسی توکن‌سازی املاک از منظر راهبردی، بر ضرورت شناخت فرصت‌های جدید و فراهم کردن شرایط استفاده از آن‌ها تاکید کرد.
وی توضیح داد که توکن‌سازی می‌تواند ظرفیت‌های تازه‌ای برای بازیگران بازار مسکن ایجاد کند، اما بهره‌برداری موثر از این فرصت‌ها به بررسی الزامات مختلف و شکل‌گیری سازوکارهای اجرایی مناسب وابسته است.
ترابی با اشاره به ابعادی مانند ساختار، فناوری، توزیع و تحرک‌پذیری، توضیح داد که توسعه مدل‌های توکن‌محور باید در چارچوب زنجیره ارزش املاک مورد بررسی قرار گیرد. از نگاه وی، تبدیل یک دارایی ملکی به توکن، تنها بخشی از فرایند است و برای شکل‌گیری یک مدل قابل اجرا، لازم است زیرساخت‌های فناوری، ساختارهای مالی و سازوکارهای مشارکت و توزیع نیز متناسب با ویژگی‌های بازار مسکن طراحی شوند.
معاون مدیرعامل بانک مسکن همچنین بر اهمیت مشارکت سازندگان، انبوه‌سازان، مالکان و نهادهای دولتی تاکید کرد و توضیح داد که هیچ‌یک از این گروه‌ها به‌تنهایی نمی‌توانند تمام ظرفیت‌های مورد نیاز برای توسعه توکن‌سازی املاک را فراهم کنند. به اعتقاد او، موفقیت این مدل به همکاری میان بازیگرانی وابسته است که هر یک بخشی از فرایند تامین مالی، ساخت، مالکیت یا عرضه دارایی را بر عهده دارند.
ترابی با اشاره به تجربه‌های جهانی در حوزه توکن‌سازی، مفهوم «نقشه فرصت‌ها» را نیز مطرح کرد و توضیح داد که تحولات فناورانه معمولا زمینه شکل‌گیری مدل‌های جدید فعالیت اقتصادی را فراهم می‌کنند. به گفته او، شناسایی این فرصت‌ها و تدوین راهبردی مشخص برای استفاده از آن‌ها، از اقداماتی است که بانک‌ها و سایر بازیگران بازار مسکن باید مورد توجه قرار دهند. از این منظر، توکن‌سازی تنها یک تغییر فناورانه نیست، بلکه می‌تواند زمینه بازنگری در مدل‌های مشارکت و تامین مالی دارایی‌های ملکی را فراهم کند.
فاصله میان تقاضای مسکن و توان تامین مالی همچنان قابل‌توجه است
محمدابراهیم محمدپورزرندی، مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن، در این نشست، به فاصله میان تقاضای موجود برای مسکن و توان تامین مالی طرح‌های ساختمانی پرداخت و محدودیت منابع بانکی و توان اقتصادی متقاضیان را از موانع اصلی پاسخ‌گویی به این نیاز دانست. او با اشاره به تجربه اجرای یکی از طرح‌های تامین مسکن، آماری از تعداد متقاضیان و میزان پیشرفت فرایند تامین واحدهای مسکونی ارايه کرد.
به گفته محمدپورزرندی، در این طرح حدود پنج میلیون نفر در گروه مخاطبان قرار داشتند که از میان آن‌ها، یک‌ونیم میلیون نفر واجد شرایط شناخته شدند. همچنین حدود 750 هزار نفر وارد فرایند اجرایی شدند، اما تعداد واحدهای تامین یا تحویل‌شده حدود 70 هزار واحد بوده است. او با اشاره به فاصله قابل‌توجه میان این ارقام، بر دشواری تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد تاکید کرد.
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن توضیح داد که بخشی از متقاضیان، توانایی تامین آورده مورد نیاز برای مشارکت در طرح‌های مسکن را ندارند و همین مسيله می‌تواند ادامه فرایند ساخت یا بهره‌مندی آنان از واحدهای مسکونی را با مشکل مواجه کند. از سوی دیگر، بانک‌ها نیز به دلیل محدودیت منابع و سقف اعتباری، همواره امکان تامین تمام منابع مورد نیاز پروژه‌ها را در اختیار ندارند. به گفته او، این محدودیت‌ها باعث شده‌اند شبکه بانکی نتواند همه تعهدات پیش‌بینی‌شده در حوزه تامین مالی مسکن را به‌طور کامل اجرا کند.
مباحث مطرح‌شده در این بخش نشان داد که افزایش منابع مالی، تنها یکی از ابعاد مسيله مسکن است و توان پرداخت متقاضیان نیز باید در طراحی ابزارهای جدید مورد توجه قرار گیرد. در شرایطی که بخشی از خانوارها توان تامین آورده اولیه را ندارند، توسعه روش‌های مکمل تامین مالی باید با نیاز گروه‌های درآمدی مختلف و شرایط واقعی بازار هماهنگ باشد.
نوسان قیمت مصالح، برنامه‌ریزی مالی پروژه‌های ساختمانی را دشوار می‌کند
مصطفی خلقت‌دوست، مدیر فناوری تامین سرمایه و مدیر پروژه بانک مسکن، در بخش دیگری از نشست با بررسی مشکلات ساخت‌وساز از منظر عرضه و تامین منابع، بر ضرورت هماهنگی میان جریان مالی پروژه و نیازهای واقعی مراحل ساخت تاکید کرد. او توضیح داد که تامین مالی پروژه‌های ساختمانی تنها به فراهم کردن سرمایه اولیه محدود نیست و تغییر هزینه‌ها در طول اجرای پروژه می‌تواند برنامه‌ریزی مالی سازندگان را با دشواری مواجه کند.
خلقت‌دوست با اشاره به تاثیر نوسانات نرخ ارز بر قیمت مصالح و محصولات ساختمانی توضیح داد که تغییرات هزینه تامین کالا می‌تواند بر برآوردهای اولیه پروژه اثر بگذارد و منابع پیش‌بینی‌شده را برای ادامه ساخت ناکافی کند. در چنین شرایطی، سازندگان علاوه بر تامین منابع مالی، باید زمان‌بندی تهیه مصالح و تعهدات مربوط به تحویل کالا را نیز با مراحل اجرایی پروژه هماهنگ کنند.
وی برای توضیح این موضوع به نمونه پروژه‌ای اشاره کرد که در مرحله گودبرداری قرار دارد، اما بخشی از محصولات فولادی مورد نیاز آن قرار است در ماه‌های بعد تولید یا عرضه شود. این مثال از نگاه او نشان می‌دهد که فاصله زمانی میان نیاز پروژه و دسترسی به مصالح، می‌تواند بر هزینه نهایی و روند پیشرفت ساخت اثر بگذارد. بنابراین، طراحی ابزارهای تامین مالی باید علاوه بر جریان پول، زمان و شیوه تامین کالاهای مورد نیاز پروژه را نیز در بر بگیرد.
زیرساخت استاندارد عرضه می‌تواند از تعهدات بدون پشتوانه جلوگیری کند
خلقت‌دوست در ادامه، پیشنهاد ایجاد بستری استاندارد برای سامان‌دهی عرضه محصولات و مصالح ساختمانی را مطرح کرد و بر ضرورت شفافیت در میزان موجودی، زمان تحویل و تعهدات عرضه‌کنندگان تاکید داشت.
مدیر فناوری اطلاعات شرکت تامین سرمایه بانک مسکن با اشاره به تجربه برخی پلتفرم‌های آنلاین طلا و مسيله خالی‌فروشی، هشدار داد که در طراحی زیرساخت‌های جدید حوزه ساختمان نیز باید از شکل‌گیری تعهداتی که پشتوانه واقعی ندارند، جلوگیری شود.
از نگاه وی، وجود یک بستر هماهنگ می‌تواند ارتباط میان عرضه‌کنندگان مصالح و مصرف‌کنندگان واقعی را بهبود دهد و امکان برنامه‌ریزی دقیق‌تر برای تامین نیاز پروژه‌ها را فراهم کند. در این مدل، لازم است میزان عرضه کالا، موجودی واقعی و تعهدات مربوط به تحویل با یکدیگر تناسب داشته باشند تا احتمال ایجاد اختلال در زنجیره تامین کاهش یابد.
مباحث این بخش نشان داد که افزایش کارایی تامین مالی مسکن به توسعه زیرساخت‌های اجرایی و تجاری نیز وابسته است. اگر منابع مالی برای یک پروژه فراهم باشد، اما مصالح در زمان مناسب یا مطابق تعهدات عرضه نشوند، روند ساخت همچنان با مشکل مواجه خواهد شد. به همین دلیل، هماهنگی میان منابع مالی، تامین کالا و برنامه زمان‌بندی پروژه، از الزامات مهم طراحی مدل‌های جدید تامین مالی ساختمان به شمار می‌رود.
تامین مالی مسکن به ترکیب ابزارهای بانکی، سرمایه‌گذاری و فناوری نیاز دارد
مجموع دیدگاه‌های مطرح‌شده در نشست «توکن‌سازی؛ راهکارهای نوین تامین مالی و افزایش استطاعت‌پذیری مسکن» نشان داد که پاسخ‌گویی به نیازهای بخش مسکن، فراتر از افزایش تسهیلات بانکی یا معرفی یک ابزار فناورانه جدید است. محدودیت منابع اعتباری، توان مالی متقاضیان، نوسانات هزینه ساخت و ضرورت هماهنگی میان تامین‌کنندگان و سازندگان، از جمله عواملی هستند که باید در طراحی مدل‌های جدید تامین مالی مورد توجه قرار گیرند.
سخنرانان با اشاره به تجربه صندوق‌های زمین و ساختمان، ظرفیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و امکان استفاده از توکن‌سازی دارایی‌های ملکی، بر ضرورت گسترش روش‌های مشارکت سرمایه‌گذاران در بازار مسکن تاکید کردند. در عین حال، تفاوت میان املاک آماده و پروژه‌های در حال ساخت، اهمیت تعیین وضعیت دارایی پایه، شفافیت تعهدات و طراحی سازوکارهای متناسب با هر نوع سرمایه‌گذاری را برجسته کرد.
برآیند نشست بر ضرورت ایجاد همکاری میان بانک‌ها، بازار سرمایه، شرکت‌های فناوری، سازندگان، مالکان و نهادهای مسيول متمرکز بود. در چنین رویکردی، توکن‌سازی می‌تواند یکی از ابزارهای مکمل تامین مالی و توسعه مشارکت در دارایی‌های ملکی باشد، اما افزایش استطاعت‌پذیری مسکن تنها زمانی به هدفی دست‌یافتنی‌تر تبدیل می‌شود که این ابزارها با توان پرداخت خانوارها، هزینه واقعی ساخت و نیازهای اجرایی پروژه‌ها هماهنگ شوند.
دوازدهمین رویداد بزرگ تراکنش ایران از 10 تا 12 آبان 1405 با مشارکت بیش از 100 بانک و شرکت، برگزاری 26 نشست تخصصی و بیش از 100 سخنرانی، بخش نمایشگاهی و جشنواره‌های تخصصی در تهران برگزار می‌شود.
