گسترش نیوز - سهیل مافی: قیمت مسکن در سال‌های اخیر به‌شدت افزایش یافته، به‌طوری که خرید خانه برای بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد و حتی طبقه متوسط به یک رویای دوردست تبدیل شده است.
در حالی که متوسط درآمد خانوارها رشد چندانی نداشته، قیمت مسکن و اجاره‌بها در برخی مناطق تا چند برابر افزایش یافته است. این شرایط باعث شده بسیاری از خانوارها به سمت اجاره‌نشینی طولانی‌مدت و حتی مهاجرت به شهرهای کوچک‌تر سوق پیدا کنند.
کاهش ساخت‌وساز به دلیل هزینه‌های بالای تولید مسکن، نرخ سود بالای تسهیلات بانکی و نبود مشوق‌های سرمایه‌گذاری موثر باعث شده که عرضه واحدهای جدید به‌شدت کاهش پیدا کند. پروژه‌هایی مانند طرح نهضت ملی مسکن که با هدف تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد طراحی شده‌اند، با تاخیرهای متعدد در اجرا و مشکلات مالی مواجه‌اند و بسیاری از متقاضیان هنوز در انتظار تحویل واحدهای خود هستند.
یکی از چالش‌های اساسی متقاضیان مسکن ملی، تامین آورده اولیه است. بسیاری از افراد توان پرداخت مبالغ سنگین اولیه و اقساط بالای تسهیلات را ندارند، چراکه درآمدشان تناسبی با هزینه‌های فزاینده ندارد. نرخ سود بالای وام‌های مسکن نیز مزید بر علت شده و فشار مالی زیادی بر متقاضیان وارد کرده است.
افزایش چشمگیر نرخ اجاره بها یکی از مهم‌ترین معضلات بازار مسکن است. افزایش سرسام‌آور نرخ تورم، کاهش تولید مسکن و سیاست‌های ناکارآمد حمایتی باعث شده مستاجران هر سال با چالش‌های جدی‌تری مواجه شوند. بسیاری از خانوارها مجبور به کوچ اجباری به حاشیه شهرها شده‌اند، در حالی که کیفیت زندگی و دسترسی به امکانات رفاهی و آموزشی در این مناطق پایین‌تر است.
طرح‌های حمایتی مانند پرداخت وام ودیعه مسکن و اجرای نهضت ملی مسکن تاکنون نتوانسته‌اند پاسخگوی نیاز واقعی مردم باشند. از یک سو، مبلغ تسهیلات پرداختی برای خرید یا اجاره مسکن با قیمت‌های فعلی بازار تناسب ندارد و از سوی دیگر، سختگیری‌های بانکی در ارايه وام‌ها باعث شده دسترسی مردم به این تسهیلات محدود شود.
برای حل بحران مسکن، افزایش تولید و عرضه واحدهای مسکونی از طریق ارايه مشوق‌های واقعی به انبوه‌سازان امری ضروری است. در کنار این اقدام، تعدیل نرخ سود تسهیلات بانکی و تسهیل شرایط بازپرداخت وام‌های مسکن می‌تواند امکان خانه‌دار شدن را برای اقشار بیشتری فراهم کند. همچنین، حمایت جدی از مستاجران از طریق کنترل و نظارت موثر بر اجاره‌بها و ارايه بسته‌های حمایتی همچون وام ودیعه مسکن، می‌تواند از فشار اقتصادی بر خانوارهای اجاره‌نشین بکاهد.
عدم اجرای کامل سیاست‌های حمایتی دولتیکی دیگر از گام‌های مهم، تسریع در اجرای پروژه‌های نیمه‌تمام نهضت ملی مسکن و کاهش بوروکراسی‌های اداری است که موجب تسریع در تحویل واحدهای در حال ساخت به متقاضیان خواهد شد. در نهایت، دولت باید با سرمایه‌گذاری مستقیم در ساخت واحدهای مسکونی اجتماعی، امکان تامین سرپناه مناسب را برای اقشار کم‌درآمد فراهم کند و از تعمیق بحران مسکن جلوگیری کند.
در مجموع، حل بحران مسکن در ایران نیازمند سیاست‌گذاری بلندمدت، برنامه‌ریزی دقیق و اجرای واقعی وعده‌های حمایتی است. بدون این اقدامات، نه‌تنها وضعیت بازار مسکن از رکود خارج نخواهد شد، بلکه فشار بر اقشار کم‌درآمد برای تامین سرپناه روزبه‌روز افزایش می‌یابد.
در ادامه قصد داریم به بررسی وضعیت بازار مسکن در یکی از کشورهای عرب‌زبان بپردازیم و مقایسه‌ای داشته باشیم تا مشخص شود آیا این کشور نیز با چالش‌های ساختاری مشابه ایران در حوزه مسکن مواجه است یا خیر.
پایگاه معتبر Numbeo، که به عنوان منبعی موثق در زمینه تحلیل و ارايه آخرین داده‌های اقتصادی کشورهای مختلف جهان شناخته می‌شود، شاخص‌های کیفیت زندگی در ایران و عمان را همراه با جدیدترین آمارهای موجود منتشر کرده است. در جدول زیر، مقایسه‌ای از شاخص کیفیت زندگی در این دو کشور، همراه با هزینه‌های لازم برای خرید یک واحد مسکونی، ارايه شده است.
| شاخص / کشور | ایران | عمان |
| متوسط قیمت هر متر مسکن | 1,858 دلار | 1,677 دلار |
| درآمد ماهانه | 263 دلار | 671.96 دلار |
| نرخ تورم | 36 درصد | 1.6 درصد |
| نرخ بهره | 24 درصد | 5 درصد |
| شاخص قدرت خرید | 26 (بسیار کم) | 119 (بسیار بالا) |
| شاخص کیفیت زندگی | 65.50 (خیلی کم) | 194.02 (بسیار بالا) |
| نسبت گرانی مسکن به درآمد | 29.43 (بسیار بالا) | 4.28 (خیلی کم) |
طبق آخرین داده های Numbeo، نرخ تورم در ایران 36 درصد عنوان شده است و عمان نرخ تورم 1.6 درصدی دارد که نسبت به ماه گذشته افزایش اندکی را تجربه کرده است. نرخ بهره ایران 24 درصد بوده و نرخ بهره در عمان 5 درصد ذکر شده است.
مقایسه شاخص قدرت خرید در دو کشور، به تنهایی گویای بسیاری از مطالب در این زمینه خواهد بود؛ جایی که این شاخص در ایران 26 یعنی خیلی کم و در عمان 119 بیان شده است. این پایگاه داده، شاخص کیفیت زندگی در کشور ما بر اساس برخی معیارها از قبیل شاخص ایمنی، شاخص مراقبت های بهداشتی، شاخص آب و هوا، شاخص هزینه زندگی و شاخص زمان رفت و آمد ترافیک، 65.50 و بسیار کم عنوان کرده است. در حالی که شاخص کیفیت زندگی در عمان بر مبنای همین معیارها، بسیار بالا بوده و عدد 194 را نشان می دهد.
متوسط قیمت هر متر مسکن در ایران بر اساس آخرین داده های پایگاه داده های مذکور، 1,858 دلار و در عمان 1,677 دلار عنوان شده است. این مورد بیانگر آن است که قیمت عمومی مسکن در عمان از قیمت عمومی مسکن در کشور ما بالاتر است که البته بدون درنظر داشتن میزان درآمدها و ارزش پول دو کشور، این قیاس نمی تواند منطقی باشد. متوسط درآمد ماهانه در ایران 263 دلار و در کویت 671 دلار است.
با نگاهی به بخش نسبت قیمت به درآمد نیز می‌توان نکات فراوانی را در خصوص میزان سختی خرید خانه در دو کشور دریافت. این شاخص در کشور ما 29 برابر و در عمان 4 برابر عنوان شده است؛ در واقع شهروندان ایرانی با پس انداز کامل درآمد خود، می توانند پس از حدود 29 سال یک واحد با متراژ کم را خریداری کنند. این اتفاق در عمان و با همین رویه، پس از 4 سال رخ می دهد و این فاصله زمانی را می‌توان متاثر از عواملی فراوانی نظیر نرخ تورم و قدرت خرید شهروندان دانست.
سیاست‌گذاری‌های عمان برای تسهیل تامین مسکن شهرونداندولت عمان در راستای تامین مسکن برای شهروندان خود، سیاست‌های متعددی را به اجرا گذاشته است تا دسترسی مردم به خانه‌های مناسب و مقرون‌به‌صرفه تسهیل شود. از جمله این سیاست‌ها می‌توان به برنامه‌های حمایتی دولت، اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت، و توسعه پروژه‌های مسکن اجتماعی اشاره کرد.
دولت عمان از طریق بانک‌های دولتی و خصوصی، تسهیلات مسکن با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت بلندمدت را در اختیار شهروندان قرار می‌دهد. این وام‌ها به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد و خانواده‌های جوان طراحی شده است.
این برنامه با هدف ساخت و عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه برای اقشار ضعیف جامعه تدوین شده است. دولت زمین‌های رایگان یا با قیمت پایین در اختیار سازندگان قرار داده و از پروژه‌های انبوه‌سازی حمایت می‌کند تا قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی کاهش یابد.
برای تشویق بخش خصوصی به ساخت مسکن، دولت عمان بسته‌های تشویقی و معافیت‌های مالیاتی برای انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران در این حوزه در نظر گرفته است. این اقدام منجر به افزایش تولید مسکن و ایجاد تعادل در بازار می‌شود.
دولت عمان طرح‌هایی ارايه داده که به شهروندان امکان می‌دهد با شرایط آسان‌تری صاحب خانه شوند. از جمله این اقدامات، امکان خرید قسطی واحدهای مسکونی و مشارکت دولت در تامین بخشی از هزینه خرید مسکن است.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
