مالیات بر درآمد یکی از انواع مالیات های مستقیم است که به پنج دسته اصلی تقسیم می‌شود: مالیات بر درآمد حقوق، مالیات بر درآمد مشاغل، مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی، مالیات بر درآمد اتفاقی و مالیات بر درآمد املاک و مستغلات. در این میان، مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک شامل تعداد زیادی از افراد می‌شود.
به منظور تشویق مشمولین به اظهار و پرداخت مالیات بر درآمد ناشی از اجاره، قانون گذار معافیت هایی را در نظر گرفته است.تنها افرادی که از شرایط معافیت مالیات بر اجاره مطلع باشند، قادر به استفاده از این تسهیلات خواهند بود. در این گزارش، به بررسی موارد زیر پرداخته می‌شود:
معافیت مالیات بر درآمد اجاره
معافیت مالیات بر اجاره مغازه
مالیات بر اجاره املاک مسکونی
مالیات بر اجاره بازنشستگان
چه کسانی از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند؟یکی از سوالات رایج مالکین و موجرین این است که چه مواردی از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند و چه کسانی می‌توانند از این معافیت بهره‌مند شوند. در این بخش، با استناد به مواد 53 ، 55 و 57 قانون مالیات‌های مستقیم، اشخاص معاف از مالیات بر درآمد اجاره (چه شخصیت‌های حقیقی و چه حقوقی) بررسی و معرفی خواهند شد. اشخاص معاف از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره شامل موارد زیر هستند:
1. اشخاص حقوقی دارای خانه های سازمانی: در صورتی که مالیات آن ها طبق دفاتر قانونی تشخیص داده شود.
2. افرادی که املاک خود را به‌صورت رایگان در اختیار سازمان ها و موسسات موضوع ماده (2) قانون مالیات های مستقیم قرار داده‌اند (شامل شرکت‌ها و موسسات دولتی).
3. افرادی که املاک مسکونی خود را بدون دریافت اجاره به والدین، همسر، فرزندان، اجداد و افراد تحت تکفل خود داده اند.
4. مالکین مجتمع های مسکونی با بیش از سه واحد اجاره ای که مجتمع آن ها با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده باشد.
5. مالکان املاک با مساحت زیر بنای 150 متر مربع در تهران و 200 متر مربع در شهرستان ها که اقدام به اجاره ملک کرده‌اند.
6. شخص حقیقی که تنها از اجاره املاک درآمد کسب کرده و درآمد دیگری ندارد.
7. افرادی که ملک مسکونی خود را به خانوارهایی با سه فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد و سازمان بهزیستی، یا سه دهک پایین درآمدی اجاره داده‌اند.
8. اجاره‌دهندگانی که ملک مسکونی خود را به صورت بلند مدت (قراردادهای دو یا سه ساله) اجاره داده‌اند.
9. مالکانی که یک واحد مسکونی دارند و آن را فروخته‌اند و در سند انتقال، مهلتی برای تخلیه ملک بدون اجاره بها تعیین شده است. در این صورت، ملک در مدت سکونت انتقال دهنده تا شش ماه و در بیع شرط، مادام که طبق شرایط معامله، مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌شود و از مالیات بر اجاره معاف خواهد بود، مگر اینکه با مدارک ثابت شود اجاره ای پرداخت می‌شود (مستند به تبصره 8 ماده 53 قانون مالیات).
10. افرادی که اجاره بهای واحد آن ها حداقل 15 درصد کمتر از ارزش اجاره منطقه ای موضوع ماده (8) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها باشد.
11. مالکانی که ملک شخصی خود را اجاره داده و در منزل دیگری اجاره نشین هستند یا سرپرست خانواری که درآمد ناشی از اجاره متعلق به اوست.
12. مشمولینی که اظهارنامه مالیاتی خود را به‌موقع تسلیم کرده‌اند: میزان معافیت مالیاتی این افراد بر اساس ماده (84) قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود و مازاد بر آن، بر اساس نرخ‌های پیش‌بینی‌شده در قانون مشمول مالیات خواهد بود (مستند به ماده 101 قانون مالیات مستقیم).
معافیت از مالیات بر درآمد اجاره می‌تواند به صورت صد در صد یا به صورت تخفیف باشد و تنها به بخشی از درآمد حاصل از اجاره مستغلات (بر اساس درصدی که در قانون مالیات های مستقیم پیش‌بینی شده) تعلق می‌گیرد.
نکته:پیش‌تر، گسترش نیوز گزارشی درباره ثبت نام اظهارنامه مالیاتی در سال 1403 منتشر کرده بود.
شرایط معافیت از مالیات بر اجاره مغازهدر توضیح شرایط معافیت از مالیات بر اجاره مغازه، باید اشاره کرد که طبق صدر ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، درآمد مشمول مالیات از املاکی که به اجاره واگذار می‌شود، شامل کل اجاره‌بها، چه به صورت نقدی و چه غیرنقدی است. از این مبلغ، 25 درصد بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به ملک اجاره‌ای کسر می‌شود.
بنابراین، پس از محاسبه مجموع اجاره بهای دریافتی در یک سال برای مغازه، 25 درصد آن کسر و از مالیات معاف خواهد بود. در نتیجه، مالیات بر اجاره مغازه تنها به 75 درصد از اجاره‌بها تعلق می‌گیرد. به طور کلی، معافیت از مالیات بر اجاره مغازه تحت یکی از شرایط زیر امکان‌پذیر است:
1. بر اساس تبصره 2 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، اگر مغازه به صورت رایگان در اختیار سازمان‌ها و موسسات مشمول ماده (2) این قانون قرار گیرد، به عنوان غیر اجاری محسوب شده و مالیات بر درآمد اجاره ملک در این مورد اعمال نخواهد شد.
2. طبق موارد الحاقی به ماده 53 قانون مالیات (الحاقی 10/02/1403)، درآمد ناشی از اجاره مغازه برای سرپرست خانوار تا سقف معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده (84) این قانون، از مالیات معاف است.
3. بر اساس ماده 57 قانون مالیات، اگر اجاره دهنده مغازه یک شخصیت حقیقی باشد که هیچ‌گونه درآمدی ندارد، تا سقف معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (84) از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات، معاف خواهد بود و مازاد آن طبق مقررات ماده 53 مشمول مالیات می‌شود. برای درخواست معافیت بر اساس ماده 57، فرد نباید فرزندان صغیر تحت ولایت خود داشته باشد.
نکته مهم: حقوق بازنشستگی، مستمری و جوایز یا سود حاصل از سپرده های بانکی به عنوان درآمد محسوب نمی‌شوند. بنابراین، افرادی که تنها از اجاره مغازه خود درآمد کسب می‌کنند، باید اظهارنامه مالیاتی خود را تهیه کرده و به اداره امور مالیاتی ارايه دهند. این افراد باید اعلام و اثبات کنند که هیچ درآمد دیگری ندارند تا بتوانند از مالیات بر اجاره معاف شوند.
شخص حقیقی که فاقد درآمد است، تا سقف معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (84) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات، معاف خواهد بود. (لازم به ذکر است که اگر این افراد تحت تکفل پدر باشند، شامل این معافیت نخواهند شد.)
اجاره‌بهای واحد مسکونی باید حداقل 15 درصد کمتر از ارزش اجاره منطقه‌ای موضوع ماده (8) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها باشد. در چنین شرایطی، 50 درصد تخفیف مالیات بر درآمد اجاره املاک مسکونی در نظر گرفته می‌شود.
درآمد ناشی از اجاره املاک مسکونی باید مربوط به سرپرست خانوار باشد. در این صورت، درآمد حاصل از اجاره املاک مسکونی تا سقف معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده (84) این قانون مشمول معافیت می‌شود. (سقف معافیت حقوق از مالیات هر ساله به موجب بخشنامه‌ای به نهادهای ذی‌صلاح ابلاغ می‌گردد.)
درآمد ناشی از اجاره املاک مسکونی متعلق به موجری است که همزمان در یک واحد مسکونی دیگر مستاجر است. در این صورت، درآمد ناشی از اجاره املاک مسکونی تا سقف اجاره‌ای که موجر پرداخت می‌کند، به‌طور کامل (100 درصد) مشمول تخفیف خواهد بود.
انعقاد قرارداد بلندمدت اجاره املاک مسکونی توسط مالکان واحدهای 150 متر در تهران و بیش از 200 متر در سایر مراکز استان‌ها و عدم فسخ قرارداد در طول دوره، به این شکل است که درآمد اجاره برای قراردادهای دو ساله مشمول 70 درصد تخفیف و برای قراردادهای سه ساله و بیشتر، مشمول 100 درصد تخفیف خواهد بود.
اجاره املاک مسکونی به خانوارهایی که سه فرزند یا بیشتر دارند، خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور، یا سه دهک پایین درآمدی (بر اساس تاییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی) نیز مشمول 100 درصد تخفیف می‌شود.
اگر املاک مسکونی به‌صورت رایگان در اختیار سازمان‌ها و موسسات مشمول ماده (2) قانون مالیات قرار گیرد یا بدون دریافت اجاره و صرفا برای سکونت به پدر، مادر، همسر، فرزندان یا اجداد و افراد تحت تکفل مالک داده شوند، مشمول مالیات بر اجاره نخواهند بود.
همچنین، 25 درصد از کل مال‌الاجاره املاک مسکونی، چه به‌صورت نقدی و چه غیرنقدی، بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره کسر می‌شود. این 25 درصد مبنای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک نخواهد بود.
بر اساس تبصره 8 ماده 53 قانون مالیات، اگر مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال، بدون اجاره‌بها مهلتی برای تخلیه ملک تعیین شود، در مدت زمانی که ملک محل سکونت انتقال‌دهنده است، تا شش ماه و در موارد بیع شرط، تا زمانی که طبق شرایط معامله، مبیع در اختیار بایع شرطی باشد، به عنوان اجاره تلقی نمی‌شود و مشمول مالیات نخواهد بود؛ مگر اینکه با ارايه اسناد و مدارک، ثابت شود که اجاره‌ای پرداخت می‌شود.
همچنین، مجتمع‌های مسکونی که بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی با رعایت الگوی مصرف مسکن ساخته شده‌اند و دارای بیش از سه واحد استیجاری هستند، در طول مدت اجاره از 100 درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف خواهند بود.
نکته مهم: بر اساس بند 2 تبصره 9 ماده 169 مکرر قانون مالیات، موجران املاک مسکونی که قرارداد اجاره را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد ثبت نکرده‌اند، یا در صورت ثبت، اطلاعات نادرست را در این سامانه‌ها وارد کرده‌اند، از تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره (11) ماده (53) این قانون معاف خواهند بود.
برای بررسی شرایط معافیت از مالیات بر اجاره بازنشستگان، لازم است ماده 57 قانون مالیات‌های مستقیم را مورد بررسی قرار دهیم. این ماده بیان می‌کند: "در مورد شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد، تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (84) این قانون، از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات معاف بوده و مازاد آن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود."
بر اساس این ماده، حقوق بازنشستگی، مستمری دریافتی، جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی به عنوان درآمد محسوب نمی‌شوند. اگر سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهانه مودی کمتر از مبلغ تعیین شده در این ماده باشد، آن قسمت از درآمد مشمول مالیات اجاره املاک که با سایر درآمدهای مودی مجموعا از مبلغ مذکور فراتر رود، معاف و مازاد آن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.
بنابراین، اگر شخص بازنشسته تنها از حقوق بازنشستگی برخوردار باشد و درآمد دیگری نداشته باشد و اقدام به اجاره ملک خود کند، تا سقف معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (84) این قانون، از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات معاف خواهد بود. درآمد مازاد نیز طبق مقررات قانون مالیات‌های مستقیم مشمول مالیات بر اجاره املاک خواهد شد.
| جدول معافیت اجاره 1403 | ||||||||||||||||||||||||||
| مورد مشمول معافیت | میزان معافیت | |||||||||||||||||||||||||
| درآمد اجاره املاک، برای شخص حقیقی (موضوع ماده 57 قانون مالیات مستقیم) که به جز درآمد اجاره، درآمد دیگری ندارد | تا سقف معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (84) قانون مالیات مستقیم ( سقف این معافیت در سال 1403، برای یک سال، تا یک میلیارد و چهارصد و چهل میلیون ریال است) | |||||||||||||||||||||||||
| درآمد اجاره ملک، به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و یا سه دهک پایین درآمدی | معافیت صد درصد (100%) از مالیات بر درآمد املاک اجاری | |||||||||||||||||||||||||
| درآمد اجاره املاک مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می شود | معافیت صد درصد (100%) از مالیات بر درآمد املاک اجاری ( صرفا در طول مدت اجاره) | |||||||||||||||||||||||||
| درآمد اجاره املاک مسکونی، با زیربنای مفید کمتر از 150 متر مربع در تهران و 200 متر مربع در سایر نقاط | معافیت صد درصد (100%) از مالیات بر درآمد املاک اجاری | |||||||||||||||||||||||||
| تعلق درآمد ناشی از اجاره به سرپرست خانوار | تا سقف معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (84) قانون مالیات مستقیم ( سقف این معافیت در سال 1403، برای یک سال، تا یک میلیارد و چهارصد و چهل میلیون ریال است) | |||||||||||||||||||||||||
| درآمد اجاره اشخاصی که خود در املاک شخص دیگری، مستاجر هستند | تا سقف اجاره بهای پرداختی آن ها، بابت ملک استیجاری | |||||||||||||||||||||||||
| انعقاد قرارداد بلند مدت اجاره واحد مسکونی توسط مالکان واحدهای 150 متر در تهران و بیش از 200 متر در مراکز سایر استان‌ها و عدم فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن | درآمد اجاره برای قرارداد دو ساله، مشمول هفتاد درصد (70٪) تخفیف و برای قرارداد سه سال و بیشتر، مشمول صددرصد (100٪) تخفیف می گردد. | |||||||||||||||||||||||||
| میزان اجاره بهای واحد، حداقل پانزده درصد (15٪) کمتر از ارزش اجاره منطقه ای موضوع ماده (8) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، باشد | پنجاه درصد (50٪) تخفیف مالیات بر درآمد اجاره | |||||||||||||||||||||||||
| ملک، بدون دریافت اجاره بها، محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و یا سایر افراد تحت تکفل مالک باشد | معافیت صد درصد (100%) از مالیات بر درآمد املاک اجاری | |||||||||||||||||||||||||
| ملک، از خانه های سازمانی ای باشد که به صورت رایگان، در اختیار اشخاص حقوقی قرار می گیرد | معافیت صد درصد (100%) از مالیات بر درآمد املاک اجاری | |||||||||||||||||||||||||
| املاکی که به طور رایگان، در تصرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی، دستگاه هایی که بودجه آن ها به وسیله دولت تامین می شود و یا شهرداری ها و دهیاری ها قرار دارد | معافیت صد درصد (100%) از مالیات بر درآمد املاک اجاری | |||||||||||||||||||||||||
| استقرار صاحب ملک، حداکثر تا 6 ماه پس از فروش در ملک مذکور، بدون پرداخت اجاره و با توافق خریدار | معافیت صد درصد (100%) از مالیات بر درآمد املاک اجاری (حداکثر تا 6 ماه)
| |||||||||||||||||||||||||
