باشگاه خبرنگاران جوان نوشت: بازار مسکن طی سال‌های اخیر با مجموعه‌ای از چالش‌های ساختاری و اقتصادی روبه‌رو بوده است؛ از افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش سرمایه‌گذاری گرفته تا محدودیت تسهیلات بانکی و عقب‌ماندگی قدرت خرید خانوارها از رشد قیمت‌ها. نتیجه این شرایط، بازاری است که اگرچه همچنان با تقاضای قابل توجه برای تامین سرپناه مواجه است، اما بخش بزرگی از متقاضیان امکان تبدیل این تقاضا به معامله واقعی را ندارند.
در چنین شرایطی، بررسی وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد که مسيله امروز این بخش صرفا تعداد واحدهای ساخته‌شده یا میزان زمین در اختیار دولت نیست، بلکه شکاف میان قیمت مسکن و توان مالی خانوارها به یکی از مهم‌ترین موانع دسترسی مردم به خانه تبدیل شده است.
افزایش قیمت‌ها و خروج خانه‌اولی‌ها از بازار خرید
داود بیگی‌نژاد، نایب‌ريیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به تغییرات قیمت مسکن نسبت به سال گذشته معتقد است که قدرت خرید متقاضیان متناسب با افزایش قیمت‌ها رشد نکرده است.
به گفته وی، در مقایسه نقطه‌به‌نقطه بازار، تفاوت قابل توجهی در سطح قیمت‌ها مشاهده می‌شود؛ به‌طوری که در مقطعی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود 80 میلیون تومان اعلام شده بود، اما امروز مراجعه‌کنندگان به دفاتر مشاوران املاک در مناطق مختلف شهر، افزایش قابل توجه قیمت‌ها را نسبت به سال گذشته احساس می‌کنند.
بیگی‌نژاد با اشاره به کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن اظهار کرد: معاملات این بخش به‌شدت کاهش یافته و حتی در بازار اجاره نیز افزایش قیمت‌ها در فصل تابستان موجب شده برخی مستاجران ناچار به تغییر منطقه سکونت خود شوند.
وی همچنین با طرح این پرسش که آیا کاهش معاملات ناشی از نبود فروشنده است یا افت توان خرید متقاضیان، تاکید کرد که افزایش قیمت‌ها با رشد قدرت مالی خریداران تناسب نداشته است.
از سوی دیگر، به گفته نایب‌ريیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، بخشی از سازندگان پس از فروش یکی دو واحد ابتدایی و تامین نیازهای مالی پروژه، تمایل چندانی به عرضه سایر واحدهای خود ندارند؛ موضوعی که در کنار کاهش توان خرید مردم، محدودیت عرضه آپارتمان را نیز تشدید کرده است.
این وضعیت موجب شده است متقاضیان خانه‌اولی که تنها به پس‌انداز نقدی یا تسهیلات بانکی متکی هستند، به‌سختی بتوانند واحدی متناسب با توان مالی خود پیدا کنند. در واقع، بخش قابل توجهی از معاملات موجود به افرادی اختصاص دارد که از قبل ملکی در اختیار دارند و با فروش آن می‌توانند برای خرید واحد جدید اقدام کنند یا متراژ خانه خود را افزایش دهند.
کمبود مسکن قابل استطاعت؛ مساله‌ای فراتر از تعداد واحدهای موجود
در همین زمینه، حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، با تاکید بر اینکه موجودی مسکن کشور از نظر تعداد با تعداد خانوارها دچار ناترازی نیست، معتقد است مساله اصلی بازار، کمبود واحدهای متناسب با توان اقتصادی خانوارهاست.
وی با اشاره به اینکه مسکن یکی از پیچیده‌ترین بخش‌های اقتصادی و اجتماعی کشور محسوب می‌شود، اظهار کرد: حتی در اقتصادهای مبتنی بر بازار آزاد نیز به دلیل شکست بازار، دولت باید برای تامین مسکن و فراهم کردن دسترسی مردم به سرپناه مناسب مداخله کند؛ به‌ویژه در شرایط بحرانی که اجرای طرح‌های حمایتی ملکی و استیجاری ضرورت بیشتری پیدا می‌کند.
طاهرخانی در ادامه آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران اشاره کرده و گفته است در مقاطعی سالانه حدود 200 تا 220 هزار پروانه ساختمانی برای واحدهای مسکونی صادر می‌شد، اما در سرشماری سال 1395 بیش از 400 هزار واحد مسکونی خالی در کشور شناسایی شد که بخش قابل توجهی از آنها در مناطق برخوردار قرار داشتند.
کاهش سرمایه‌گذاری و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به عملکرد بخش ساختمان اعلام کرده است که این بخش در سال گذشته با وجود شرایط اقتصادی کشور توانست رشد مثبت 1.4 درصدی را ثبت کند، اما در سال جاری تداوم نااطمینانی‌های اقتصادی و شرایط سرمایه‌گذاری، تردید فعالان اقتصادی برای ورود به این بخش را افزایش داده است.
به گفته طاهرخانی، بیش از 90 درصد تولید و عرضه مسکن در کشور توسط بخش خصوصی انجام می‌شود و به همین دلیل رفع موانع تولید و تسهیل فعالیت سازندگان از اولویت‌های وزارت راه و شهرسازی است.
در چنین شرایطی، سازندگان با دو مسيله هم‌زمان مواجه هستند؛ از یک طرف هزینه تولید مسکن افزایش یافته و از طرف دیگر، قدرت خرید متقاضیان مصرفی امکان فروش سریع واحدها با قیمت‌های مورد انتظار سازندگان را محدود کرده است.
این شکاف می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری جدید و کند شدن روند عرضه منجر شود؛ مسيله‌ای که در بلندمدت نیز بر تعادل بازار اثرگذار خواهد بود.
عمل نکردن بانک‌ها به تعهدات قانونی؛ یکی از موانع تولید مسکن
در کنار هزینه‌های ساخت، تامین مالی یکی از مهم‌ترین مشکلات این بخش به شمار می‌رود؛ موضوعی که عباس صوفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، نیز بر آن تاکید دارد.
وی با انتقاد از اجرا نشدن صحیح قوانین حوزه مسکن اظهار کرد: اگر قوانین مصوب به‌درستی اجرا می‌شدند، امروز با بخش زیادی از مشکلات فعلی مواجه نبودیم. مسيله مسکن صرفا به واگذاری زمین از سوی وزارت راه و شهرسازی محدود نمی‌شود و بانک‌ها، وزارت اقتصاد، بانک مرکزی و دستگاه‌های مسيول تامین زیرساخت نیز در این زمینه وظایفی بر عهده دارند.
صوفی با اشاره به بررسی عملکرد بانک‌ها در کمیسیون عمران مجلس گفت: در بررسی‌های انجام‌شده به‌صورت برخط مشخص شد بانک‌ها به تعهدات قانونی خود در زمینه پرداخت تسهیلات مسکن عمل نکرده‌اند و به همین دلیل، بانک‌های متخلف طبق ماده 234 آیین‌نامه داخلی مجلس به دستگاه قضایی معرفی شدند.
وی همچنین تاکید کرد که وزارت نیرو و وزارت نفت نیز در زمینه تامین زیرساخت‌هایی مانند آب، برق و گاز برای پروژه‌های مسکن تعهداتی دارند که اجرای آنها برای تکمیل واحدها ضروری است.
این اظهارات در کنار تاکید معاون وزیر راه و شهرسازی بر دشواری دسترسی سازندگان به منابع بانکی، نشان می‌دهد که نظام تامین مالی مسکن با چالش‌هایی در دو سمت عرضه و تقاضا روبه‌روست؛ از یک سو سازندگان برای تامین سرمایه و تکمیل پروژه‌ها با محدودیت مواجه‌اند و از سوی دیگر، تسهیلات موجود نیز توان کافی برای کمک به خریداران در ورود به بازار را ندارد.
وام مسکن؛ پوشش تنها 10 تا 15 درصد قیمت خانه
یکی از مهم‌ترین نشانه‌های کاهش قدرت خرید خانوارها، سهم محدود تسهیلات بانکی از قیمت تمام‌شده مسکن است.
طاهرخانی با اشاره به وضعیت تسهیلات مسکن اعلام کرده است که در حال حاضر وام مسکن تنها حدود 10 تا 15 درصد قیمت یک واحد مسکونی قابل استطاعت را پوشش می‌دهد؛ رقمی که برای ورود خانوارهای متوسط به بازار کافی نیست.
وی با مقایسه وضعیت تسهیلات در ایران و برخی کشورهای دیگر گفته است در بسیاری از کشورها تسهیلات مسکن می‌تواند تا 80 درصد قیمت یک واحد مسکونی را پوشش دهد، اما در ایران خانوارها حتی با پس‌انداز نیز به‌سختی امکان ورود به بازار خرید را پیدا می‌کنند.
این در حالی است که عباس صوفی نیز با مقایسه شرایط فعلی و سال‌های گذشته، به تغییر فاصله میان تسهیلات و قیمت مسکن اشاره کرده است.
به گفته وی، در مقطعی تسهیلات 350 میلیون تومانی در شرایطی پرداخت می‌شد که قیمت هر مترمربع آپارتمان حدود 2 میلیون و 500 هزار تومان بود و در نتیجه، قیمت یک واحد 100 متری حدود 250 میلیون تومان تمام می‌شد؛ بنابراین، متقاضی می‌توانست با استفاده از تسهیلات بانکی به خرید مسکن امیدوار باشد.
اما امروز قیمت یک واحد مسکونی 100 متری به چند میلیارد تومان رسیده و تسهیلات بانکی دیگر سهم تعیین‌کننده‌ای در تامین هزینه خرید ندارد.
این مقایسه به‌خوبی نشان می‌دهد که افزایش اسمی وام‌ها، بدون توجه به رشد قیمت مسکن و درآمد خانوارها، لزوما به معنای تقویت قدرت خرید نیست. در واقع، زمانی که قیمت مسکن با سرعت بیشتری از میزان تسهیلات و درآمد خانوارها افزایش پیدا می‌کند، اثرگذاری وام‌های بانکی در تامین سرپناه کاهش می‌یابد.
تحویل 130 هزار واحد حمایتی
در بخش مسکن حمایتی نیز دولت برنامه‌هایی برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام و تحویل واحدها به متقاضیان در دستور کار دارد.
طاهرخانی با اشاره به تعهدات دولت در قالب طرح اقدام ملی و نهضت ملی مسکن اعلام کرده است که حدود 850 هزار واحد از سال 1398 در تعهد دولت قرار گرفته و تاکنون حدود 120 هزار واحد از این طرح‌ها تحویل شده است که 100 هزار واحد آن مربوط به عملکرد دولت چهاردهم بوده است.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، برنامه‌ریزی شده است تا پایان سال 1405 حدود 130 هزار واحد مسکن حمایتی به متقاضیان تحویل داده شود. همچنین بیش از 85 درصد این واحدها پیشرفت فیزیکی دارند و روند تکمیل آنها به‌صورت هفتگی رصد می‌شود.
طاهرخانی در این زمینه از در نظر گرفتن تسهیلات قرض‌الحسنه 400 میلیون تومانی برای متقاضیان واجد شرایط در دهک‌های پایین درآمدی خبر داده و اعلام کرده است برای پروژه‌هایی که بیش از 80 درصد پیشرفت فیزیکی دارند نیز 200 میلیون تومان کمک از محل صندوق ملی مسکن اختصاص می‌یابد.
همچنین به گفته وی، 8 هزار میلیارد تومان برای کمک به مسکن محرومان در سال جاری در نظر گرفته شده و سقف تسهیلات مسکن نیز از 650 میلیون به 850 میلیون تومان افزایش یافته است.
برآیند اظهارات مسيولان وزارت راه و شهرسازی، نمایندگان مجلس و فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد که مشکلات این بخش را نمی‌توان صرفا با افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده یا واگذاری زمین برطرف کرد.
از یک طرف، معاون وزیر راه و شهرسازی بر نبود ناترازی در تعداد واحدهای مسکونی نسبت به خانوارها و کمبود مسکن قابل استطاعت تاکید دارد؛ از طرف دیگر، فعالان بازار از محدودیت عرضه فایل‌های فروش، کاهش معاملات و خروج خانه‌اولی‌ها از بازار خرید سخن می‌گویند. در همین حال، نمایندگان مجلس نیز اجرا نشدن تعهدات بانکی و تاخیر در تامین زیرساخت‌ها را از موانع تحقق برنامه‌های مسکن می‌دانند.
در مجموع، بازار مسکن با مسيله‌ای فراتر از کمبود فیزیکی واحدهای مسکونی مواجه است. وجود واحدهای خالی در مناطق برخوردار، عرضه واحدهای گران‌قیمت و بزرگ، کاهش قدرت خرید خانوارها، محدودیت تسهیلات بانکی و کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به ساخت‌وساز، همگی نشان می‌دهند که میان نوع عرضه مسکن و نیاز واقعی جامعه فاصله ایجاد شده است.
از این رو، سیاست‌گذاری در این بخش باید از تمرکز صرف بر آمار ساخت‌وساز فاصله بگیرد و به سمت تولید مسکن متناسب با درآمد خانوارها حرکت کند.
223225
