قیمت دولتی مسکن ملی نصف قیمت بازار!

قیمت دولتی مسکن ملی نصف قیمت بازار!

قیمت مصوب برای ساخت «مسکن ملی» در طرح دولتی خانه‌سازی، 40 درصد پایین‌تر از فاکتور ارايه‌شده توسط انبوه‌سازان و 57 درصد کمتر از قیمت واقعی در بازار عادی ساخت‌وسازهای مسکونی است.

به گزارش تجارت‌نیوز، قیمت مصوب برای ساخت «مسکن ملی» در طرح دولتی خانه‌سازی، 40درصد پایین‌تر از فاکتور ارايه‌شده توسط انبوه‌سازان و 57درصد کمتر از قیمت واقعی در بازار عادی ساخت‌وسازهای مسکونی است. این گسل بزرگ قیمتی همانند طرح قبلی که پروژه‌های خانه‌سازی با «قیمت دستوری» استارت خورد و فرآیند ساخت و تحویل آنها حداقل 10 سال به طول کشید، می‌تواند هم به سازنده‌ و هم به پیش‌خریداران ضربه کاری وارد کند و در مقابل، مقدمات تشکیل بازار سیاه خرید و فروش امتیاز مسکن دولتی را فراهم کند. «ستون پنجم» برنده طرح خواهد بود.

تکرار اشتباه دولت در «قیمت‌گذاری دستوری» برای دومین طرح خانه‌سازی دولتی، منتفعان اصلی از اجرای این طرح را تغییر داد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برنامه اقدام ملی مسکن، به‌عنوان طرح ملی دولت برای تامین مسکن اقشار میان‌درآمدی جامعه در دولت دوازدهم کلید خورد. در قالب این طرح، دولت متعهد شد تا ساخت یک میلیون واحد مسکونی را در نقاط مختلف کشور توسط انبوه‌سازان تسهیل‌گری کند.

یکی از اهداف این طرح حمایت از توسعه‌گران (سازندگان) و تشویق انبوه‌سازان برای رونق‌بخشی به ساخت مسکن است. هرچند بنا بود این طرح به شکلی متفاوت از طرح مسکن مهر (نخستین طرح بزرگ خانه‌سازی دولتی) اجرایی شود اما به نظر می‌رسد تاکتیک اشتباه در «قیمت‌گذاری دستوری» از سوی دولت برای ساخت توسط انبوه‌سازان، منجر به شکل‌گیری بازار سیاه قیمت‌گذاری ناشی از گسل قیمتی میان «قیمت دستوری پیش‌بینی شده برای ساخت هر مترمربع مسکن ملی» با «قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در بازار» به نفع سودجوها خواهد شد.

مطابق آنچه از سوی مقامات دولتی اعلام شده، قیمت تعیین شده برای ساخت مسکن دولتی (واحدهای پیش‌بینی شده در طرح اقدام ملی) در سه مقطع زمانی مختلف بدون توجه به تغییرات معنادار هزینه‌های ساخت‌وساز در یک سطح تعیین شده است، به‌طوری که قیمت اعلامی برای ساخت مسکن دولتی توسط انبوه‌سازان طرف قرارداد با دولت در سال 98 مترمربعی 3میلیون تومان تعیین شد.

پس از گذشت یک سال و با وجود تغییرات معنادار قیمت‌ها در بازار مسکن از یک سو و افزایش قابل‌توجه هزینه‌های ساخت‌وساز از سوی دیگر، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی با انبوه‌سازان طرف قرارداد این طرح معادل 3میلیون تومان مشخص شد. نکته جالب آنکه اکنون در انتهای سال99 نیز مجددا هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی را همین قیمت عنوان کرد. این در حالی است که برخی پروژه‌های مسکن ملی به تازگی استارت خورده و مطابق با آمار رسمی، از ابتدای سال تاکنون میانگین قیمت مصالح ساختمانی نسبت به سال گذشته، بیش از دو برابر شده است. از‌این‌رو این سوال ایجاد می‌شود که چگونه در هر سه مقطع زمانی بدون توجه به تغییرات هزینه‌های ساخت‌وساز، قیمت دستوری برای انعقاد قرارداد با انبوه‌سازان همان قیمت اولیه است؟

نکته مهم آن که قیمت ساخت واحدهای مسکن ملی مدنظر انبوه‌سازان آماده به کار در هر مترمربع تفاوت معناداری با قیمت دستوری پیش‌بینی شده برای هزینه‌های ساخت‌وساز دارد.

مطابق با چک لیست ارايه شده از سوی این انبوه‌سازان، در حال حاضر هزینه ساخت برای هر مترمربع زیربنای ناخالص بدون هزینه‌های حاشیه‌ای حدود 3میلیون و 300هزار تومان و برای زیربنای خالص بدون هزینه‌های حاشیه ای، مترمربعی 3میلیون و 600هزار تومان برآورد می‌شود.

به‌طور طبیعی و مطابق با محاسبات انجام شده، هزینه ساخت برای زیربنای خالص با هزینه‌های حاشیه‌ای به مترمربعی 4میلیون تومان می‌رسد و اگر سازندگان با لحاظ عایدی 25درصدی هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را محاسبه کنند این رقم به حدود 5میلیون تومان خواهد رسید.

این گسل قیمتی میان «پیش‌بینی انبوه‌سازان» و «رقم پیش‌بینی شده از سوی دولت» در مقایسه با قیمت ساخت واحدهای مسکونی در بازار شدیدتر می‌شود. برخلاف تعیین یک سطح واحد قیمتی برای هزینه ساخت‌وساز در طرح مسکن ملی، بررسی روند قیمتی هزینه‌های ساخت‌وسازهای از سال 97 تاکنون با استناد به آمار رسمی قابل‌توجه است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هزینه ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در محدوده مناطق 22گانه شهر در سال 97 به‌طور میانگین حدود 2میلیون و 700هزار تومان بود، این هزینه در پایان سال گذشته به حدود 4میلیون و 600هزار تومان رسیده و نهایتا به دنبال رشد قابل‌توجه تورم عمومی، در تابستان سال‌جاری هزینه ساخت هرمترمربع واحد مسکونی حدودا 5میلیون و 500هزار تومان تعیین شد.

آمارهای رسمی حاکی از آن است که با توجه به ادامه رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز سال‌جاری (بدون احتساب هزینه زمین) به حدود 7میلیون و 500هزار تومان در شهر تهران رسید.

بنابراین مقایسه این ارقام هزینه‌ای برای ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران و ارقام مدنظر دولت در پروژه اقدام ملی نشان دهنده یک گسل بزرگ قیمتی در خانه‌سازی دولتی است. به این معنا که در حال حاضر قیمت مدنظر دولت یعنی مترمربعی 3میلیون تومان، معادل «قیمت ساخت مسکن در سال 97 در بازار آزاد ساخت‌وسازهای مسکونی» است. به این ترتیب قیمت دستوری پیش‌بینی شده از سوی دولت، حدود 40درصد کمتر از قیمت مدنظر انبوه‌سازان و بیش از 57درصد کمتر از قیمت بازار آزاد در وضعیت کنونی است. نکته‌ای که علاوه بر انحراف پروژه در تامین مسکن اقشار میان‌درآمد می‌تواند یک بازار سیاه به نفع سودجویان بازار مسکن شکل دهد.

جالب آن که این اشتباه در قیمت‌گذاری دستوری پیش از این هم در نخستین طرح بزرگ خانه‌سازی دولتی یعنی طرح مسکن مهر انجام شده بود و اکنون در این طرح نیز تکرار شده است.

در زمان طراحی و اجرای طرح مسکن مهر، قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در این طرح معادل 300 هزار تومان تعیین شد اما جالب آنکه این قیمت دست‌کم سه بار طی این سال‌ها افزایش پیدا کرد تا پروژه‌ها امکان تکمیل پیدا کردند. به گونه‌ای که پروژه‌های باقی مانده و در حال ساخت مسکن مهر با قیمت بیش از یک میلیون و 500هزار تومان در هر مترمربع در حال احداث و تکمیل هستند.

اکنون این سوال پیش می‌آید که اختلاف قیمت دستوری با قیمت واقعی ساخت چگونه بازار سیاه ایجاد می‌کند؟ در پاسخ به این سوال با توجه به تجربه طرح مسکن مهر، این احتمال وجود دارد تحت‌تاثیر اختلاف قیمت دستوری با قیمت واقعی، خرید و فروش پروژه‌ها با قیمت بالاتر از قیمت دولتی (دریافت بالاسری) انجام شود. این روند باعث طولانی‌تر فرآیند ساخت‌وساز و متورم شدن هزینه‌های پروژه خواهد شد. در چنین وضعیتی امتیاز خانه‌های دولتی بین افراد واجد شرایط و سودجوها خرید و فروش خواهد شد؛ اتفاقی در جریان اجرای پروژه مسکن مهر نیز رخ داد.

در صورتی که چنین بازاری برای خرید و فروش امتیاز خانه‌های دولتی شکل بگیرد، برندگان این بازار فقط سودجوها هستند که روی موج حاصل از چندقیمتی بودن بازار سفته‌بازی می‌کنند.

در مقابل، هر چهار ضلع مجری و منتفعان اولیه این طرح یعنی دولت، شبکه بانکی، سازنده و فاقدین مسکن بازنده خواهند شد. دولت از بابت عدم‌تحقق هدف اصلی یعنی خانه‌دار شدن اقشار میان‌درآمد، بانک‌ها به دلیل پرداخت تسهیلات به نیت تامین مسکن ارزان، سازنده‌ها به دلیل تحمیل قیمت دستوری پایین برای ساخت و نهایتا فاقدین مسکن بابت تحریک به فروش امتیاز خانه و تعویق در تحویل واحدهای مسکونی، همگی بازندگان این نوع تاکتیک قیمت‌گذاری دستوری هستند. برخی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند در چنین شرایطی سودجوها که روی موج چندقیمتی شدن هزینه‌های ساخت‌وساز سفته‌بازی می‌کنند در حکم ستون پنجم مسکن دولتی هستند که به راحتی از آشفته بازار شکل گرفته، سود می‌کنند.

کارشناسان پیشنهاد می‌دهند برای آن که طرح مسکن ملی به سرنوشت پروژه مسکن مهر بابت طولانی شدن فرآیند تکمیل و تعویق در تحویل واحدهای مسکونی به متقاضیان دچار نشده و همچنین، چند بار مشمول تعدیل قیمت نشود بهتر است متولی طرح اجازه دهد دست‌کم قیمت ساخت تا سطح آنچه انبوه‌سازان می‌خواهند واقعی شود.

از نگاه کارشناسان این تعدیل قیمتی در ابتدای اجرای این پروژه دو نتیجه مهم را در پی دارد: اول آن که انگیزه سفته‌بازی در زمان اجرای پروژه کاهش پیدا می‌کند، دوم آنکه انگیزه در میان انبوه‌سازان طرف قرارداد ایجاد می‌کند تا سرعت کار را افزایش دهند و پروژه‌های پیش‌بینی شده را به موقع و در زمان مقرر به اتمام برسانند در نتیجه متقاضیان واقعی به جای فروش امتیاز خود ناشی از نامشخص بودن زمان تحویل پروژه، انگیزه برای ماندگار شدن در طرح پیدا خواهند کرد.

منبع: دنیای اقتصاد

اخبار مرتبط با مسکن را در صفحه اختصاصی مسکن تجارت‌نیوز بخوانید.

احتمال کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن

احتمال کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن

یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه هیچگاه شاهد این حجم از رکود در بازار املاک شب عید نبوده‌ایم، گفت: در صورت احیای برجام قیمت مسکن مقداری کاهش می‌یابد.

TejaratNews.com/
احتمال کاهش قیمت در بازار مسکن

احتمال کاهش قیمت در بازار مسکن

یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه هیچگاه شاهد این حجم از رکود در بازار املاک شب عید نبوده ایم گفت: در صورت احیای برجام قیمت مسکن مقداری کاهش می یابد.

Bartarinha.ir/
احداث واحدهای مسکن ملی تا پایان نیمه اول سال 1401

احداث واحدهای مسکن ملی تا پایان نیمه اول سال 1401

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: تا پایان نیمه اول 1401 تمام واحدهای مسکن ملی احداث و به متقاضیان واگذار خواهد شد.

TejaratNews.com/
افزایش اقساط وام مسکن ملی

افزایش اقساط وام مسکن ملی

معاون مسکن شهری بنیاد مسکن گفت: با توجه به توان پایین برخی متقاضیان مسکن ملی احتمال طولانی‌تر شدن پرداخت اقساط از 24 ماه به 30 ماه وجود دارد.

TejaratNews.com/
پیش‌بینی بازار مسکن در آخرین ماه سال

پیش‌بینی بازار مسکن در آخرین ماه سال

بازار مسکن در دو ماه پایانی سال به‌طور سنتی معمولا با یک تحرک نسبی مواجه می‌شود؛ موضوعی که البته به نظر می‌رسد امسال متفاوت باشد.

TejaratNews.com/
وضعیت بازار مسکن در آخرین ماه سال 99

وضعیت بازار مسکن در آخرین ماه سال 99

بازار مسکن در دو ماه پایانی سال به‌طور سنتی معمولا با یک تحرک نسبی مواجه می‌شود؛ موضوعی که البته به نظر می‌رسد امسال متفاوت باشد.

Bartarinha.ir/
مسکن ملی پیشرفت خوبی دارد/ واحد‌های یزد به زودی افتتاح می‌شود

مسکن ملی پیشرفت خوبی دارد/ واحد‌های یزد به زودی افتتاح می‌شود

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه هم‌ اکنون 504 هزار واحد در حال اجرا داریم گفت: ممکن است معدودی از واحدهای اقدام ملی مسکن به دلیل برخی مشکلات شروع نشده باشد اما طرح در قالب کلی، وضعیت مناسبی دار...

TejaratNews.com/
بازگشت معامله‌گران شب عید به بازار مسکن

بازگشت معامله‌گران شب عید به بازار مسکن

مشاوران املاک در برخی مناطق شهر تهران از افزایش تعداد مراجعات به بنگاه‌ها برای خرید و فروش‌های شب عید خبر می‌دهند. به گزارش طبق روال طبیعی بازار معاملات مسکن، یکی دوماه پایانی هر سال به انجام معاملاتی...

TejaratNews.com/
پرونده مسکن مهر پرند امسال بسته می‌شود

پرونده مسکن مهر پرند امسال بسته می‌شود

مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پرند گفت: پرونده مسکن مهر شهر پرند امسال بسته می‌شود و تنها 2 هزار واحدی که مشکل حقوقی دارند، باقی می‌مانند.

TejaratNews.com/
بازار مسکن به اشباع قیمتی رسیده است

بازار مسکن به اشباع قیمتی رسیده است

یک کارشناس مسکن با بیان اینکه بازار مسکن به اشباع قیمتی رسیده و ربطی هم به عرضه و تقاضا ندارد، گفت: توقف حجم کلی اقتصاد، گردش مالی بخش مسکن را مختل کرده و به این زودی‌ها رفع نخواهد شد.

TejaratNews.com/
اتفاق عجیب در بازار مسکن / سهم قیمت زمین از قیمت مسکن چقدر است؟

اتفاق عجیب در بازار مسکن / سهم قیمت زمین از قیمت مسکن چقدر است؟

اثرپذیری قیمت مسکن از قیمت زمین یکی از واقعیت‌های بازار مسکن به‌ویژه در کلانشهرهاست؛ اما حالا این اثرپذیری به حدی افزایش پیدا کرده که عملا هیچ تناسبی میان قیمت فروش و قیمت تولید مسکن وجود ندارد و این ...

TejaratNews.com/
بهره برداری از 31 هزار مسکن مهر در دهه فجر

بهره برداری از 31 هزار مسکن مهر در دهه فجر

بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی در دهه فجر حدود 31 هزار واحد مسکن مهر آماده بهره برداری شده که با احتساب واحدهای تکمیل شده قبلی، مجموع افتتاحات به دو میلیون و 76 هزار واحد می‌رسد.

TejaratNews.com/
قیمت‌هایی برای «نفروختن» در بازار مسکن

قیمت‌هایی برای «نفروختن» در بازار مسکن

بررسی میدانی قیمت پیشنهادی فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن پایتخت در روزهای اخیر نشان می‌دهد: بخش زیادی از واحدهای مسکونی نوساز تا پنج سال ساخت با قیمت‌های پیشنهادی عجیب و غریب از سوی مالکان ارايه شده...

TejaratNews.com/
پرداخت وام ودیعه به بیش از 25 هزار نفر در تهران / پالایش متقاضیان مسکن ملی ادامه دارد

پرداخت وام ودیعه به بیش از 25 هزار نفر در تهران / پالایش متقاضیان مسکن ملی ادامه دارد

مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران گفت: تاکنون 25 هزار و 239 نفر تسهیلات ودیعه مسکن دریافت کرده‌اند.

TejaratNews.com/
ریسکی بزرگتر از کاهش نرخ ارز در کمین بورس بازدهی منفی بورس در هفته عرضه اولیه اپال / ارزش معاملات نصف شد جدیدترین تغییرات سهمیه بنزین وانت بار‌ها چه خبر از سهام عدالت / سهام عدالت من چقدر می‌ارزد؟ نرخ ارز در صرافی ملی امروز 99/12/7 آزادراه غدیر افتتاح شد خبر مهم برای متقاضیان وام ودیعه مسکن چرا پراید ارزان شد؟ / آخرین قیمت پراید تا پیش از امروز 7 اسفند شرط آزادسازی دارایی‌های ایران در کره جنوبی تغییرات سهمیه‌بندی بنزین خوب یا بد؟ اونس طلا به پایین مرز 1800دلار برگشت همه چیز درباره آزادراه غدیر کاهش بیش از 33 هزارتومانی سهام عدالت جدیدترین مالیات‌ها برای سال 1400 احتمال کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن آخرین اخبار مجامع امروز 1399/12/06 آخرین خبرها از تغییر سهمیه بنزین وانت‌بارها / سهمیه بنزین تغییر می‌کند؟ هشدار به مشمولان سهام عدالت سرمایه‌گذار بورس مراقب سیگنال فروشی باشد/ پیروی 10 هزار نفر از سیگنال‌های پسر 12 ساله تداوم نوسان قیمت‌ها در بازار خودرو قیمت گوشت قرمز در بازار چند است؟ عرضه تخم‌مرغ در بورس به کجا رسید؟ / شفافیت برای بورس دردسرساز شد! واحدهای مسکونی کمتر از 3 میلیارد در تهران نزول ارزش سهام عدالت/ سهام عدالت هفته اول اسفند را چگونه پایان داد؟ بررسی قیمت‌ها در بازار طلا و سکه / قیمت دلار و یورو امروز 99/12/6 سهمیه بنزین وانت‌بارها تغییر کرد حباب سکه 600 هزار تومان شد / طلا دوباره گران می‌شود؟ نرخ دلار نیمایی امروز 6 اسفند ماه قیمت دلار به کانال 24 هزار تومان بازگشت / آخرین نرخ ارز در صرافی ملی 99/12/6 توضیح کارگزاری مفید درباره عرضه ‌اولیه اپال نرخ ارز به تابلوی صرافی‌ها بازمی‌گردد / امکان خرید و فروش آنلاین ارز پیش‌بینی بورس هفته دوم اسفند ماه / به بازار خوشبین باشیم؟ سرمایه گذاری فولادمبارکه در رفع مشکل35 ساله ساخت و تکمیل ورزشگاه نقش جهان پیام تبریک عظیمیان به مناسبت بزرگداشت روز مهندس فولادمبارکه منشا آثار خیر زیادی برای منطقه و کشور بوده است احتمال کاهش قیمت در بازار مسکن جدیدترین قیمت گوشت قرمز در بازار پرداخت یک میلیارد دلار از بدهی کره جنوبی به ایران در مرحله اول / وضعیت ارز خوب خواهد شد تکذیب دستکاری در سامانه معاملات بورس تهران واکنش به حقوق نجومی کارکنان صنعت نفت عرضه اولیه مجازی در بورس تهران انجام شد/ کشف قیمت 12420 ریالی هر سهم اپال برگزاری بزرگترین انتخابات اقتصادی کشور با مشارکت دارندگان سهام عدالت فروش اشتباهی عرضه اولیه به سهامداران! / خسارت سهامداران پرداخت می‌شود؟ یورو گران و دلار ارزان شد / سومین نرخ ارز در صرافی ملی 99/12/6 ارزش پالایشی یکم امروز 4 اسفند 99 ارزش سهام عدالت امروز 6 اسفند 99 فرصت طلایی برای بهترین تجربه خرید بیمه‌های خودرویی (شخص ثالث و بدنه) در اسفند ماه 1399 افزایش نرخ واترپمپ های "خکار" با انعقاد قرارداد با ساپکو آغاز پرداخت بدهی کره‌جنوبی به ایران افت دو درصدی شستا در آخرین روز هفته/ سرخ‌پوشی شستا سهامدارانش را در صف فروش منتظر گذاشت

در حال بارگیری...