مجوز ساخت خانه‌های 30 متری صادر می شود؟

محتوای این تصویب‌نامه که با هدف «تسهیل خانه‌سازی در بافت فرسوده پایتخت» و «جذاب‌سازی جنوب شهر برای سرمایه‌گذاران ساختمانی» تدوین شده، عملا دو خط‌قرمز طرح تفصیلی تهران برای «صدور پروانه ساختمانی روی زمین‌های خیلی کوچک (50 مترمربعی) و کوچک (100 تا 150 مترمربعی)» را پاک کرده است.

 مجوز ساخت خانه‌های 30 تا 35مترمربعی در بافت فرسوده تهران صادر شد. کمیسیون ماده پنج تهران با تصویب «ضوابط خاص» برای بافت‌های فرسوده درصدد است خانه‌‌سازی در دامنه متراژی فوق‌العاده کوچک را تسهیل کند.

اگرچه مصوبه چهارم تیر1401 که جزيیات آن و برای اولین بار منتشر می‌‌شود، با واکنش شورای عالی شهرسازی و معماری همراه بوده است؛ اما درصورتی‌که این مصوبه مهر تایید شورای مذکور را نیز دریافت کند، اجرای آن می‌‌تواند زمینه‌‌ساز ساخت حدود 25 هزار واحد مسکونی حدود 30مترمربعی در مناطق نیمه جنوبی شهر شود.

اخبار مربوط به بازنگری در ضوابط طرح تفصیلی مرتبط با ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده در چند روز گذشته منتشر و اعلام شد ضوابط صدور پروانه در این بافت‌ها به نحوی تغییر می‌‌کند که گره اصلی نوسازی این بافت‌ها یعنی عدم صرفه اقتصادی تخریب و مشارکت به‌دلیل محدودیت تراکم گشوده شود.

محتوای مصوبه کمیسیون ماده پنج نشان می‌‌دهد در قالب این ضوابط خاص، دو خط قرمز برای مسکونی‌‌سازی در بافت‌های فرسوده شهر تهران پاک شده است که یکی ناظر بر تامین حداقل پارکینگ ساختمان‌ها و دیگری مربوط به سقف تعداد طبقات (تراکم ساختمانی) در زمین‌‌هایی با قواره کوچک و خیلی کوچک است. این ضوابط ویژه نوسازی بافت‌های فرسوده تهران است که مساحت آن به بیش از چهارهزار و 400 هکتار می‌‌رسد و در همه مناطق پراکنده است؛ اما عمده آنها در 10منطقه نیمه‌جنوبی شهر شامل مناطق 10 تا 19 واقع شده است.

بر اساس مصوبه اخیر کمیسیون ماده پنج، زمین‌‌های خیلی کوچک با مساحت 50 تا 100مترمربع که عمدتا در بافت‌های فرسوده واقع شده‌‌اند، یکی از قطعات هدف تسهیل ساخت‌و‌ساز هستند که کمیسیون ماده پنج به آنها اجازه داده است ساختمان مسکونی چهار طبقه ساخته شود؛ ضمن اینکه تامین حداقل یک واحد پارکینگ در این ساختمان‌ها از این پس کفایت می‌‌کند. این قاعده دو خط قرمز اصلی ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده را پاک کرده است.

خط قرمز اول این است که به‌طور کلی بر اساس ضوابط عامل طرح تفصیلی ساخت‌و‌ساز در زمین‌‌هایی با مساحت کوچک در حداقل تعداد طبقات مجاز است. در طرح تفصیلی ساخت‌و‌ساز در زمین‌‌های 50 تا 150مترمربعی مشروط بر اینکه عرض معبر حداقل 6 متر باشد، فقط سه طبقه تعریف شده و این در حالی است که در بافت فرسوده از این پس امکان ساخت چهار طبقه در زمین‌‌های 50 تا 100مترمربعی فراهم است.

خط قرمز دومی که ضوابط خاص بافت فرسوده آن را به نفع احیای این بافت‌ها از مجموع مقررات ساخت‌و‌ساز پاک کرده، مربوط به تامین حداقل پارکینگ در ساختمان‌های مسکونی است. درحالی‌که قاعده کلی طرح تفصیلی این است که در زمین‌‌های کوچک باید حداقل معادل نیمی از تعداد واحدها پارکینگ تامین شود و این یعنی برای ساخت یک ساختمان چهار طبقه لازم است حداقل 2 واحد پارکینگ پیش‌‌بینی شود تا امکان صدور مجوز ساخت داشته باشد، کمیسیون ماده پنج درباره بافت فرسوده این خط قرمز را پاک و ضوابط را به این شکل تغییر داده که ساخت حداقل یک واحد پارکینگ برای ساخت‌و‌ساز چهار طبقه در زمین‌‌های 50 تا 100مترمربعی کفایت می‌‌کند. البته در این مصوبه تاکید شده است که شهرداری تهران نیز نسبت به سرمایه‌‌گذاری برای ساخت پارکینگ‌‌های محله‌‌ای در بافت‌های فرسوده اقدام کند.

به این ترتیب هم خط قرمز طرح تفصیلی درباره حداکثر تراکم مجاز و هم خط قرمز مربوط به حداقل پارکینگ مورد نیاز در ساخت‌وسازهایی که صرفا در بافت فرسوده انجام می‌‌شود، حذف شده است. این تغییرات زمینه‌‌ساز ساخت‌و‌ساز آپارتمان‌‌های خیلی کوچک در زمین‌‌های زیر 100مترمربع می‌‌شود و علاوه بر این درباره زمین‌‌های کوچک با مساحت 100 تا 150مترمربع نیز یک طبقه تراکم اضافی پیش‌‌بینی شده است تا مشوقی برای تخریب و مشارکت باشد. این در حالی است که در ضوابط کلی طرح تفصیلی تراکم اضافی صرفا درباره زمین‌‌هایی با مساحت بیش از 150مترمربع منظور شده است. علاوه بر این در طرح تفصیلی از دو زیرپهنه مسکونی خاص با عنوان «R121» و «R122» که در ضوابط خاص از آنها یاد شده، عنوان شده است که اگر مساحت زمین حداقل 200مترمربع باشد، مجوز ساخت چهار طبقه برای آن صادر می‌‌شود.

اما ضوابط بازنگری‌شده مربوط به بافت فرسوده اجازه ساخت چهار طبقه در زمین‌‌های زیر 100مترمربع را در این دو پهنه به شهروندان داده است.  مبتنی بر ضوابط جدید، در قواره‌های حول و حوش 50 مترمربعی زمین واقع در بافت‌های فرسوده که اکنون بدون تجمیع امکان تخریب و نوسازی را پیدا کرده‌‌اند، با احتساب تراکم پایه 60درصدی آپارتمان‌‌های حدود 30 تا 35مترمربعی ساخته خواهد شد.

خانه‌هایی در این محدوده متراژی در شرایط فعلی بازار مسکن پایتخت می‌‌تواند گرهی از کار خانه‌اولی‌‌های دهک‌‌های متوسط و متوسط رو به پایین که مقصد جست‌وجوی آنها نیمه جنوبی شهر است، باز کند. البته در عصر جهش حتی دهک‌‌های متوسط رو به بالا هم ناگزیر به جابه‌‌جایی به جنوب شهر شدند و گروهی از طبقات درآمدی بالاتر ترجیح دادند به جای پرداخت اجاره‌‌بهای سنگین در مناطق متوسط رو به بالا، خانه‌‌ای در مناطق متوسط یا متوسط رو به پایین خریداری کنند و در آن ساکن شوند.

اما نکته قابل تامل این است که در حال حاضر میانگین مساحت ساخت‌و‌ساز حتی در مناطق جنوبی شهر بیش از 50مترمربع است. این در حالی است که مصوبه کمیسیون ماده پنج می‌‌تواند با مجاز شمردن ساخت خانه‌های 30 تا 35مترمربعی، خانه اولی‌‌های ساکن پایتخت را از وضعیت نامطلوب فعلی برهاند.

ساخت این خانه‌ها را می‌‌توان برنامه نجات خانه‌اولی‌‌ها تلقی کرد؛ چراکه در نیمه جنوبی شهر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان حدود 20میلیون تومان است و این یعنی ارزش آپارتمان‌‌های ساخته‌شده در این مناطق طی یکی دو سال آینده با توجه به مساحت حداقل 30مترمربعی حدود 600میلیون تومان برآورد می‌‌شود. در حال حاضر سقف وام خرید مسکن از محل اوراق برای زوجین 480میلیون تومان است و با توجه به دامنه وسیع تورم مسکن در سال‌های اخیر، احتمال افزایش آن نیز مطرح شده است.

به این ترتیب وام مسکن با همین سقف فعلی تقریبا 80درصد از قیمت خانه‌های خیلی کوچک جنوب شهر را پوشش می‌‌دهد. در واقع ساخت خانه‌های فوق کوچک سبب می‌‌شود قدرت خرید وام مسکن به شکل تاریخی افزایش پیدا کند؛ چراکه پیش از این در بهترین حالت همواره قدرت خرید این وام از حدود 50 تا 60درصد از ارزش املاک فراتر نرفته بود.