قیمت‌گذاری مسکن چه عواقبی دارد؟

قیمت‌گذاری مسکن چه عواقبی دارد؟

سیدامین زرگرمرادی - کارشناس مسکن

در روزهای اخیر شاهد گزارش‌هایی از قیمت‌های نجومی برخی املاک شمال پایتخت بوده‌ایم؛ نرخ‌هایی که در برخی موارد، از میانگین نرخ برخی کشورهای اروپایی و امریکایی بالاتر است. در کنار آن، طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین نرخ مسکن تهران به‌ازای هر مترمربع به 43.5 میلیون تومان رسیده است. در ارتباط با قیمت‌های مسکن این پرسش‌ها مطرح است که واقعیت نرخ مسکن چیست؟ آیا نرخ املاک نجومی پایتخت منعکس‌کننده کلیت واقعیت بازار مسکن است؟

کشور ما از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در شرایط مطلوبی قرار ندارد مدت زمان خانه‌دار شدن برای دهک‌های درآمدی پایین جامعه گاهی به یک قرن می‌رسد. به‌تبع افزایش نرخ مسکن، اجاره املاک مسکونی نیز با چالش‌های فراوانی روبه‌رو است و امکان اجاره ملک مناسب نیز روزبه‌روز سخت تر می‌شود. در این شرایط بسیاری از مستاجران ناچار می‌شوند که به واحدهای کوچک‌تر یا محله‌های ارزان‌تر کوچ کنند. در واقع، مهم‌ترین عامل رشد نرخ مسکن، اقتصاد کلان بیمار کشور است، به‌طوری که در یک اقتصاد نفت‌محور و به علت تحریم‌های خارجی و خودتحریمی‌های داخلی، با کسری بودجه‌های شدید مواجهیم.

در این شرایط، دولت‌ها برای تامین کسری، به‌سراغ منابع بانک مرکزی می‌روند و با استقراض از بانک مرکزی، سبب افزایش پایه پولی و سرعت رشد نقدینگی می‌شوند. در حالی که این امر خودش را در تورم‌های بالا نشان می‌دهد. بدیهی است، بازار مسکن هم از این تورم در امان نمی‌ماند. از دیگر سو، ما با چالش کمبود تولید و عرضه واحدهای مسکونی روبه‌رو هستیم.

طبق مطالعات مختلف، ما به تولید دست‌کم 800 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیازمند هستیم، اما به‌علت کاهش سودآوری و جذابیت سرمایه‌گذاری در تولید مسکن در سال‌های گذشته، میزان تولید مسکن بسیار پایین‌تر از نیاز سالانه و انباشته از قبل بوده است.

در چنین شرایطی، گاهی تولیدکنندگان یا مالکان واحدهای مسکونی، آماج حملات رسانه‌ای قرار می‌گیرند و علت نابسامانی و گرانی در بازار مسکن به آنها نسبت داده می‌شود. بسیاری از رسانه‌ها به ایجاد دوقطبی سازنده و خریدار یا مالک و مستاجر دست می‌زنند.

همان‌طور که پیش‌تر گفته شد، تولیدکنندگان مسکن در سال‌های اخیر تحت فشارهای اقتصادی بسیاری بوده‌اند و در سایه نبود امنیت اقتصادی و کاهش توجیه اقتصادی پروژه‌ها، با کاهش تولید مسکن مواجه شده‌ایم.

در اجاره املاک مسکونی هم نسبت نرخ به اجاره کامل به‌هم‌ریخته است و خرید ملک به قصد اجاره‌ دارای توجیه اقتصادی گذشته نیست.

یکی از شاخص‌های مهم اقتصاد مسکن، از تقسیم نرخ یک مترمربع مسکن به اجاره سالانه همان یک مترمربع به‌دست می‌آید. در سال‌های گذشته این نسبت همواره عددی بین 14 تا 25 بوده، اما اکنون این نسبت از عدد 30 نیز به‌مراتب بالاتر رفته است.

 بدین معنی که بین نرخ مسکن و عایدی حاصل از اجاره آن در حال ‌حاضر تناسب سابق برقرار نیست و اجاره‌داری املاک حتی با قیمت‌های فعلی و فشار کم‌سابقه بر مستاجران توجیه اقتصادی سابق را ندارد. در چنین شرایطی، ایجاد دوقطبی کاذب تولیدکننده و مصرف‌کننده یا مالک و مستاجر بیشتر آدرس غلط دادن به مخاطبان است.

با ارايه آدرس غلط، گاهی تلاش می‌شود مقصر اصلی که بستر اقتصادی نامناسب و ضعف مدیریتی است، به حاشیه رانده شود و بخشی از مردم به‌عنوان مشکل بخشی دیگر از همین مردم، معرفی شوند.

اغراق درباره املاک فوق‌لوکس نیز یکی دیگر از این آدرس‌های غلط است. در اینکه در پایتخت، املاک فوق‌لوکس با قیمت‌های نجومی وجود دارد، شکی نیست، اما این املاک چه درصدی از بازار ملک کشور یا حتی تهران را شامل می‌شوند.

local_offerبرچسب‌ها:
زمان پرداخت مرحله اول سود سهام عدالت اعلام شد | سود سهام عدالت چقدر است؟ پیش بینی بورس فردا 19 آذر 1401 | کدام گروه‌ها مثبت و کدام منفی معامله خواهد شد؟ زمان واریز حقوق بازنشستگان تامین اجتماعی پیش‌بینی یک اقتصاددان درباره بودجه سال آینده در هفت ماه سال جاری چقدر سهام در بورس معامله شد؟ 10 خبر مهم برای بورس فردا 19 آذرماه | خبری برای سهامداران خپارس پیش‌بینی یک اقتصاددان درباره بودجه سال آینده/ حاتمی‌یزدی:... سود سهام عدالت اواسط دی ماه واریز می‌شود زمان واریز مرحله اول سود سهام عدالت اعلام شد اعلام زمان واریز مرحله نخست سود سهام عدالت | مرحله دوم کی واریز می شود؟ اگر زمان رانندگی بنزین تمام شد، چه کنیم؟ سهم کدام بانک‌ها از تراکنش های شبکه پرداخت بیشتر است؟ با 4میلیارد تومان کجای تهران می‌شود خانه خرید؟ کاهش هزینه کشاورزان با حمایت از ارقام کشاورزی پربازده با 4 میلیارد تومان کجای تهران می شود خانه خرید؟ از بازار میوه شب یلدا چه خبر؟ از بازار میوه شب یلدا چه خبر؟| هر کیلو انار، خرمالو، نارنگی و هندوانه چند؟ یک ساز‌و‌کار جالب اقتصادی؛ اثر سوپر استار قیمت انواع شیر کم چرب در بازار +جدول تامین اجتماعی، بانک و مالیات بزرگترین مشکلات تولید/ قیمت سیمان در بورس کالا کاهشی است/ اجازه واردات ... مقایسه 50 ساله اقتصاد ایران، ترکیه و عربستان رشد قیمت بیت کوین/قیمت به کانال 17 هزار دلاری برگشت آسمان 11 استان بارانی و برفی می‌شود زمان واریز مرحله نخست سود سهام عدالت اعلام شد کاهش هزینه کشاورزان با حمایت از ارقام کشاورزی پربازده لایروبی بنادر شمالی کشور با فناوری جدید زمان واریز مرحله نخست سود سهام عدالت اعلام شد نسخه رییس بانک مرکزی برای ساماندهی بازار ارز/ نرخ دلار... قیمت یک خانه 100 متری در نیاوران چند؟ افزایش حقوق بازنشستگان تامین اجتماعی چه زمانی اعمال می‌شود؟ خرید طلای کارکرده به صرفه تر است یا طلای نو؟ جزییات زمان واریز حقوق بازنشستگان اعلام شد روند ریزش قیمت نفت متوقف شد پیش بینی قیمت ها در بازار طلا و سکه | حباب سکه چقدر زیاد شد؟ آغاز پرداخت 38 هزار میلیارد تومان از مطالبات بازنشستگان فراخوان جذب نیروهای تازه در صنعت نفت/ 17 هزار نیروی صنعت نفت تا 1408 بازنشسته می‌شوند 5 ابرچالش وزیر جدید راه و شهرسازی/ تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام 50 سال زمان می‌خواهد! قیمت آپارتمان های صد متری در نیاوران چقدر است؟‌ اگر پاداش بازنشستگی را دریافت نکرده اید بخوانید سرمایه گذاری و توجه به منابع انسانی را رها نمی کنیم/تولید صیانتی روزانه 5 میلیون بشکه نفت تحقق یافتن... تصویری از فقر؛ معاوضه وسایل خانه با برنج و مرغ ورود 8 فروند شناور تازه نفس به ناوگان کشتیرانی دریای خزر هماهنگی کامل وزارت صمت با وزارت نفت در بخش گاز صنایع زمان واریز حقوق بازنشستگان اعلام شد سایپا سهند یا ساینا اس، کدام ماشین بهتری است؟ / عکس اتلاف 55 درصدی آب در کشاورزی و 30 درصدی در شرب آیا مسکن بالاخره از زنجیر رکود تورمی خلاص می‌شود؟ 2000 قطعه زمین به متقاضیان واگذار شد تجربه تامین مواد اولیه فولادی‌ها در صنایع پتروشیمی بیت کوین کانال عوض کرد