حسین محمدی فر، مشاور و تحلیلگر بازار‌های مالی و سرمایه گذاری در کافه فایننس 1400:
مسکن بعنوان یکی از نیاز‌های اساسی هرفرد در اجتماع، تحت تاثیر پارامتر‌های اقتصادی گوناگونی است. امروزه، چالش حوزه مسکن، به یکی از چالش‌های اساسی و البته قدیمی در کشورمان تبدیل شده و هرساله شاهد رکورد‌های جدیدی در این حوزه هستیم. در سال گذشته این بازار رشد قابل توجهی را تجربه کرد و بطور میانگین هر ماه شاهد رشد 7 تا 10 درصدی قیمت مسکن بودیم. با این حال در این نوشتار سعی خواهد شد ابعاد گوناگون و پارامتر‌های موثر در شرایط عرضه و تقاضای مسکن و نوسانات قیمتی آن مورد بررسی قرار گیرد.
باتوجه به اینکه صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های 89 تا 92 رشد بالایی داشته باعث گردیده عرضه مسکن مناسبی از سال‌های 92 تا 97 داشته باشیم. اما در چندسال اخیر، صدور پروانه‌های ساختمانی به شدت کاهش یافته است. به همین دلیل عرضه و تقاضا از شرایط تعادلی خارج شده و سازندگان نیز با مشکلاتی روبرو شده اند. از جمله کاهش املاک کلنگی، مشکلات اخذ پروانه ساختمانی، نوسانات نرخ ارز، پرداخت مالیات با تعرفه‌های بالا و سودآوری نسبتا بالاتر سایر بازارها. همه این موارد در کنار یکدیگر باعث شده است سرمایه گذاری در بخش املاک و مستغلات کاهش یابد.
در حال حاضر نسبت تسهیلات خرید به قیمت متوسط مسکن در تهران حدود 10 درصد می‌باشد که در این راستا پیشنهاد می‌گردد ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های حوزه مسکن ارتقا یابد و روش‌های تامین مالی و تسهیلات حوزه املاک، هم برای سرمایه گذاران و هم متقاضیانی که رویکرد مصرف کنندگی دارند تقویت گردد.
براساس مطالعات طرح جامع مسکن در سال‌های 1396 تا 1405، نیازمند تولید حدود 10 میلیون واحد مسکونی در طی 10 سال هستیم که سهم بخش شهری سالانه حدود 800 هزار و بخش روستایی حدود 200 هزار واحد می‌باشد و در شهر تهران نیز حدود 200 هزار واحد مسکونی مورد نیاز است.
سهم بخش مسکن و ساختمان در اشتغال کشور به طور متوسط بین 13 تا 15 درصد و در بخش نقدینگی 20 الی 30 درصد می‌باشد و این آمار نشان دهنده این است که باید دولت و سایر نهاد‌های حقوقی با بهبود شرایط سرمایه گذاری و تقویت زیرساخت‌ها از بخش مسکن حمایت نمایند تا در بلندمدت ضمن برطرف نمودن مشکل عرضه، وضعیت سرمایه گذاری این بخش بهبود یابد.
با بررسی تحلیل تکنیکال داده‌های املاک قیمت متوسط زمین در شهر تهران به محدوده 43 میلیون تومان رسیده و پیش بینی می‌گردد ثبات و حتی کاهش قیمت تا محدوده 25 الی 30 میلیون تومان نیز پیش رو داشته باشیم. در بخش‌های دیگر حوزه املاک از جمله آپارتمان‌های مسکونی و اداری ثبات قیمت همراه با کاهش نیز درآینده خواهیم داشت. (طبق نمودار‌های تکنیکال)
البته موارد کلیدی از جمله رشد نقدینگی و همچنین افزایش نرخ ارز به شدت بر روی بازار املاک تاثیرگذار است و در صورت عدم کنترل موارد فوق افزایش قیمت‌ها نیز امکان پذیر خواهد بود.
