روزنامه اعتماد: تحولات و نوسانات قیمتی در بازار مسکن پس از جهش‌های ریز و درشت بازار ارز که از سال 97 شروع شد، سریع‌تر بوده به گونه‌ای که براساس برخی محاسبات با قدرت خرید فعلی و فرض توقف تورم سالانه همچنین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اعداد اعلام شده در بهمن، خانه‌دار شدن افراد بیش از یک قرن به طول می‌انجامد.
با وجود آنکه ممکن است آرزوی خرید خانه در پایتخت توسط نسل‌های آتی محقق شود، اوضاع برای اجاره خانه نیز به سختی خرید خانه است؛ میانگین بهای اجاره یک مترمربع واحد مسکونی در تهران و براساس آمارهای وزارت مسکن در سال 92 حدود 18 هزار و 700 تومان بود که در پاییز 98 به 46 هزار و 400 تومان و در پاییز سال 99 به 61 هزار و 248 تومان رسید. بدین معنا که بدون دریافت ودیعه برای اجاره واحدی صد متری در سال 92 به طور متوسط یک میلیون و 870 هزار تومان پول لازم بود که در پاییز سال گذشته به 4 میلیون و 400 هزار تومان رسیده است. حدود 235 درصد
افزایش نرخ اجاره در عرض 6 سال!
با استناد به اینکه شاخص اجاره مسکن در کل مناطق شهری در پاییز سال جاری و براساس گزارش بانک مرکزی افزایشی 32.4 درصدی نسبت به پاییز 98 داشته، تا پایان آذر 99 برای همان واحد مفروض، اجاره به بیش از 6 میلیون تومان رسیده است؛ طی 7 سال میزان اجاره با فرض عدم دریافت ودیعه جهشی 231درصدی داشته است. این امر نه تنها به افزایش شکاف طبقاتی دامن می‌زند، بلکه اجاره‌نشینی را نیز سخت‌تر کرده است.
نرخ رشد اجاره تا پیش از جهش‌های ارزی سال 97
با استناد به گزارش وزارت مسکن و راه و شهرسازی، متوسط بهای اجاره یک مترمربع واحد مسکونی پایتخت در سال اول دولت روحانی، 18هزار و 592 تومان بود. هر چند در فصل تابستان که پرتقاضاترین فصل برای معاملات مسکن است، متوسط قیمت اجاره هر مترمربع به 19 هزار و 400 تومان رسیده بود.
به طور کلی در سال 92 برای اجاره یک خانه صد متری در تهران، متوسط قیمتی که صاحبخانه‌ها درخواست می‌کردند، یک میلیون و 500 تا یک میلیون و 800 هزار تومان بود. هر چند نرخ ارز و تورم نیز در آن سال به ترتیب 3183 تومان و 34.7 درصد اعلام شده بود. در سال 93 دولت تلاش کرد تورم را کاهش دهد و نرخ ارز را به ثبات برساند که موفق هم بود. تورم در پایان آن سال به 15.6 درصد کاهش یافت و نرخ ارز نیز با اندکی تغییر به 3280 تومان رسید. در سال 93 و براساس آنچه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، متوسط اجاره هر مترمربع واحد مسکونی نزدیک 19 هزار تومان اعلام شد؛ تغییر چندانی نسبت به سال 92 نداشت.
در سال‌های 94، 95 و 96 که تورم 11.9، 9 و 9.6 درصد اعلام شده بود، متوسط اجاره‌بها نیز 22 هزار و 990 تومان، 23 هزار و 554 و 28 هزار و 200 تومان بود. در این دو سال نرخ ارز تغییرات شدیدی نداشت و به ترتیب 3450، 3646 و 4045 تومان قیمت‌گذاری شده بود و البته بازار مسکن نیز در آرامش نسبی قرار داشت و تعداد اجاره‌نامه‌ها نیز روند ثابتی را نشان می‌داد. هر چند تعداد قراردادهای اجاره در تابستان بیش از سایر فصل‌ها بود. با استناد به گزارش وزارت راه و شهرسازی سال 96، پررونق‌ترین سال برای بازار اجاره مسکن بود به گونه‌ای که در تابستان این سال 45 هزار و 326 فقره قرارداد میان مالکان و مستاجران به امضا رسید. با گشتی در آگهی‌های قدیمی مسکن می‌توان چند نمونه از میزان ودیعه و اجاره در سال 96 را یافت. رهن کامل آپارتمانی نوساز 100 متری در ونک 200 میلیون تومان و واحدی 165 متری و 12 سال ساخت در سعادت‌آباد نیز 230 میلیون تومان بود. تهرانپارس 90 متر و دو سال ساخت نیز رهن کاملی 75 میلیونی خواهد داشت.
جهش ارزی و تغییراتی چندباره و ناگهانی
سال 97 با اعلام خروج امریکا از برجام و بازگشت تحریم‌ها علیه ایران، نه تنها خاطره دور اول تحریم‌ها در ابتدای دهه نود را زنده کرد که تصمیم‌گیری‌هایی مانند تخصیص ارز دولتی برای کالاهای اساسی، به کمبود ذخایر ارزی دامن زده و سبب شکل‌گیری انتظارات تورمی در افراد شد. نتیجه آن نیز جهش 166 درصدی نرخ ارز و رسیدنش به 10783 تومان بود. در سال 97 نرخ تورم به 26.9 درصد رسید و متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسکونی نیز حدود 36 هزار و 500 تومان بود. بدین معنا که برای اجاره یک خانه صد متری اجاره‌ای 3 میلیون و 650 هزار تومانی لازم است. بیشترین قرارداد اجاره در این سال نیز در فصل تابستان به امضا رسید که 35 هزار و 783 عدد بوده است.
براساس آگهی‌های قدیمی رهن کامل خانه‌ای صد متری و نوساز در سعادت‌آباد 300 میلیون تومان برآورد شد که نشان‌دهنده تسری تورم به بازار خرید و فروش و اجاره مسکن است. نوسانات نرخ ارز در سال 98 و 99 نیز ادامه یافت. با وجود اینکه گزارش وزارت مسکن از متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسکونی تنها تا پاییز سال 98 اعلام شده، اما آمارهای بانک مرکزی از افزایشی 32.4 درصدی قیمت‌ها در پایان پاییز 97 نسبت به 98 حکایت می‌کند. بدین معنا که متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز به 61 هزار و 248 هزار تومان رسید. نرخ تورم سالانه 98 و پاییز 99 به ترتیب 31.2 و 30.5 درصد گزارش شده است. متوسط نرخ ارز در سال 98 نیز در کانال 15 هزار تومان قرار داشت که در پاییز سال جاری به قیمت‌های بالاتر از 30 هزار تومان را به ثبت رساند اما متوسط نرخ ارز در این فصل در کانال 26 هزار تومان قرار داشت.
کمترین قرارداد اجاره، تابستان 98
تابستان 98، کمترین تعداد اجاره‌نامه از سال 92 به این سو، میان مالک و مستاجر امضا شد که نشان از افزایش شدید و بیش از قدرت خرید خانواده‌هاست. در سال 98 اجاره آپارتمانی 200 متری در نیاوران با ودیعه 700 میلیون تومان سه میلیون تومان و اجاره واحد مسکونی 50 متری در فرجام (شرق تهران) ماهانه یک میلیون تومان به شرط ودیعه 100 میلیونی بود. با مقایسه قیمت‌ها در سال گذشته و جاری نشان می‌دهد که نوسانات نرخ ارز تا چه میزان بر قیمت‌ها تاثیر گذاشته است؛ واحد 200 متری در نیاوران 300 میلیون تومان رهن و 35 میلیون تومان اجاره لازم دارد، رهن کامل این واحد 10 ساله دو میلیارد و 300 میلیون تومان است. اما در محله فرجام نیز رهن کامل آپارتمانی 40 متری در آگهی‌ها 200 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.
متوسط هزینه مسکن در سبد خانوارها
براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی از متوسط هزینه مسکن در سبد خانوارها، طی سال‌های 75 تا 95 سهم هزینه مسکن از 26.3 درصد به 28.6 درصد رسیده؛ شاید افزایش 2.3 درصدی رقم ناچیزی به شمار آید، اما بدان معناست که این هزینه در دو دهه از 473 هزار تومان به 12 میلیون و 642 هزار تومان افزایش یافته است. نرخ اجاره در سال 75 برای منطقه یک متری 819 تومان بوده که در سال 97 به 57 هزار و 660 تومان رسید. ارزان‌ترین منطقه تهران در سال 75، 18 با میانگین اجاره هر مترمربع 354 تومان بود.
متوسط اجاره برای این منطقه در سال 97 به 17 هزار و 587 تومان رسید. متوسط نرخ اجاره در سال‌های 75 و 97 برای کل کشور به ترتیب 902 تومان و 36 هزار و 445 تومان اعلام شده که در پاییز سال 98 به 46 هزار و 400 تومان و با حسابی سرانگشتی در پاییز سال جاری نیز به 61 هزار و 430 تومان رسید. حدود 68 درصد افزایش در دو سال. از سوی دیگر گزارش سال 98 مرکز آمار از سهم بخش‌های مختلف از سبد هزینه خانوارها نشان می‌دهد 34 درصد از کل هزینه‌ها مربوط به بخش مسکن است؛ 17 میلیون و 267 هزار تومان که 7 ماه حداقل حقوق یک کارگر است.
