راهکار اساسی برای کنترل بازار اجاره‌بها

راهکار اساسی برای کنترل بازار اجاره‌بها

محمود اولاد-کارشناس بازار مسکن

از زمانی که ساخت‌وساز در شهرها به‌لحاظ معماری به‌اشباع رسید، این موضوع با افزایش قیمت‌ها و بالا رفتن تورم همراه شد، در سوی مقابل، درآمد خانوارها با کاهش شدیدی روبه‌رو شد و همین موضوع در بحث مسکن، مشکلات زیادی برای مردم ایجاد کرد.

تا زمانی که دولت علت‌های اصلی این موضوع یعنی کنترل شاخص‌های اقتصاد کلان را در دستور کار خود قرار ندهد، راه‌حل‌هایی که در شرایط عادی بهترین گزینه‌ها برای کنترل بازار باشند، جواب نخواهند داد و بازار سروسامان نخواهد گرفت. دولت برای کنترل بازار مسکن باید وضعیت اقتصاد کلان را درست کند. تا زمانی که این مسيله انجام نشود، راهکارهایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به‌کار گرفته می‌شود، به‌هیچ‌عنوان جوابگو نخواهد بود.

طی چند سال اخیر، با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است، بنابراین در بخش اجاره‌بها شاهد انفجار تقاضا هستیم. این موضوع به‌دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار، موجبات افزایش بیش‌ازپیش اجاره را در بازار فراهم کرده است.

بر اساس آمارهای رسمی، میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه‌رو شده که این موضوع دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها نبود امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است، همچنین افزایش بسیار زیاد نرخ مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند، خارج شوند؛ همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است. حباب نرخ مسکن از نسبت نرخ میانگین هر مترمربع واحد مسکونی به میانگین اجاره‌بهای یک سال آپارتمان به‌دست می‌آید. براساس نسبت‌های فعلی، عدد به‌دست‌آمده بالای 33 است که از سقف همیشگی نرخ به اجاره خیلی بیشتر است.

 به‌طور قطع، هر آنچه اتفاق بیفتد، براساس نرخ تورم خواهد بود، اما آنچه همه‌ساله رخ می‌دهد، این است که از مهر تا بهمن‌ شاهد افزایش آن‌چنانی در نرخ حوزه مسکن نیستیم، البته این ثبات قیمتی در ماه‌های پایانی سال به عوامل مختلف دیگری نیز برمی‌گردد و نمی‌توان تاثیر شرایط اقتصادی و شرایط سیاسی را نیز نادیده گرفت.

بازار مسکن یک بازار همگن نیست، بنابراین نرخ واحدهای مسکونی در مناطق و محله‌های مختلف شهر با هم تفاوت اساسی دارد، همچنین در هر ماه بسته به اینکه خریداران در کدام مناطق بیشترین خرید و کمترین خرید را انجام دادند، نرخ میانگین به‌شکل قابل‌توجهی تغییر می‌کند، در نتیجه نمی‌توان با حاصل نسبت میانگین قیمت ها به میانگین نرخ اجاره، نسخه واحدی درباره حبابی بودن یا نبودن نرخ مسکن پیچید.

دولت سیزدهم برای کنترل بازار اجاره علاوه بر افزایش سقف تسهیلات، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، بسته کنترل بازار مسکن را در 3 بخش تدوین کرده است که در جلسه سران قوا برای راهکارهای کوتاه‌مدت آن تصمیم‌گیری شد. باتوجه به اینکه، اجاره‌بهای مسکن هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در مسکن و به‌عبارتی یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب می‌شود، بنابراین بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه‌شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش نرخ مواجه شود، به‌علاوه اجاره‌بهای دریافتی، نسبتی از نرخ ملک مورداجاره است و اثر افزایش نرخ مسکن به‌عنوان یک دارایی روی اجاره‌بها با وقفه ظاهر خواهد شد.

بر همین اساس و به‌طورکلی مهم‌ترین عوامل موثر بر اجاره‌بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای و نرخ سود سپرده‌های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است.

 

 

عبور تجارت ایران و ترکیه از 6 میلیارد دلار وعده رییس سازمان خصوصی سازی درباره مولدسازی⁩ + فیلم رشد وام خانوارها، 20 برابر تولید؛ تولید تورم از کانال بانکی؟ نحوه محاسبه مبلغ عیدی افراد با سابقه کم تر از یک سال چگونه است؟ در روزهای تعطیل از این شعب کشیک ،دلار و یورو سهمیه ای بگیرید رشد 107 برابری ظرفیت کانتینری بنادر تجاری کشور پس از انقلاب برچسب های سلامتی روی مواد غذایی چگونه چاقی را کم می کند؟ رونمایی از سامانه هوشمند مولدسازی در 22 بهمن/‌ قربان‌زاده: هدف مولدسازی تحقق اقتصاد مردمی است حمایت مالی صنعت برق از دانش بنیان ها کاهش قیمت گوشت؛ شاید شب عید قیمت نفت در مسیر ثبت دومین هفته کاهشی گزارش فايو از کاهش قیمت مواد غذایی در جهان کرملین: تحریم فرآورده‌های نفتی روسیه بازار انرژی را بی‌ثبات‌تر می‌کند خسارات تداوم اشغالگری آمریکا در سوریه به 140 میلیارد دلار رسید ساخت دو شهرک مسکونی جدید در تهران ! آیا تهران هنوز ظرفیت شهرک سازی دارد؟ دلار ریخت، طلا بالا رفت لاکچری ترین نژادهای گربه را بشناسید + فیلم رفع نارسایی و تنش آبی مناطق مختلف کشور در دستور کار است خبری بد برای بازار طلا یک عامل طلا و سکه را گران کرد جزيیات نرخ سود جدید تسهیلات بانکی تسلا قیمت برخی از مدل‌های خودرو خود را در کره جنوبی کاهش داد تعرفه پیاز چند درصد شد؟ کنایه تند و تیز بیل گیتس به ایلان ماسک جزيیات نرخ سود جدید تسهیلات بانکی ارزآوری 172 میلیون دلاری طلای سرخ/ ترکیه ارزان‌ترین مشتری! آیا امسال هم تلاش جریان‌های پشت پرده برای حذف مالیات سیگار به نتیجه می‌رسد؟ قیمت طلای جهانی به بالاترین حد 9 ماه گذشته رسید قیمت جدید آپارتمان‌های نقلی در تهران آیا در طرح کالابرگ یارانه نقدی برخیاز افراد کم می شود؟ تغییر مسیر بازار سکه و طلا/ کاهش حباب سکه افزایش سرما در نیمه شرقی و شمال‌ کشور/ بارش در برخی شهرها و سرمای زیر صفر در تهران‌ قیمت خیره‌کنندە سکه‌ای که اشتباه ضرب شده بود! نشستن سرما بر جان اقتصاد ایران واردات خودروهای دست دوم از مناطق آزاد چقدر درآمد عاید دولت می‌کند؟ چالش‌های پیش‌روی خصوصی‌سازی در سال آینده بهبود 3 پله‌ای جایگاه ایران در رده بندی جهانی فساد اداری ممنوعیت اعمال تعرفه بر صادرات محصولات کشاورزی حسن روحانی در مهار تورم موفق بود یا ابراهیم رییسی؟ / آمارها چه می‌گویند؟ قیمت نفت در بازار‌های جهانی کاهشی بود واردات گوشت قرمز تا کی ادامه دارد اکونومیست :قیمت‌گذاری دستوری، سیاستی از دوره قبل از میلاد مسیح است! رونمایی از فاز اول سایت مولدسازی در 22 بهمن افزایش حق اولاد کارمندان در سال آینده/ مردمی سازی شعار دولت است تکمیل ذخیره سازی میوه شب عید/ عرضه به قیمت منصفانه پیشنهاد هند به روسیه برای دور زدن تحریم‌های غرب؛ «بیمه مشترک و ساخت نفتکش» با ترسناک‌ترین شغل‌های دنیا آشنا شوید. تحریم‌ها علیه نفت روسیه کاملا شکست خورده است واردات گوشت تا اردیبهشت 1402/ ذخیره‌سازی 14.5 هزار تن میوه شب عید بازتعریف مسیر توسعه پتروشیمی کلید خورد