علت نوسانات بازار مسکن چیست؟

علت نوسانات بازار مسکن چیست؟

با وجود آنکه سهم غالب در بازار مسکن شهر تهران از خانه‌های بالای یک...

به گزارش ایسنا، تیرماه امسال بیش از 67 درصد معاملات مسکن در تهران مربوط به خانه‌های بالای 2 میلیارد تومان بوده و حدود 80 درصد را واحدهای گرانتر از 1.5 میلیارد تومان در بر گرفت.

تیرماه سال گذشته که سطح قیمت‌ها کمتر از مقطع فعلی بود خانه‌های بالای یک میلیارد تومان سهم 80 درصدی از معاملات داشتند. تیرماه پارسال 5071 معامله در تهران منعقد شد که امسال به 10 هزار و 294 فقره رسیده است. در واقع اگرچه قیمت‌ها بالا رفته اما خرید و فروش دو برابر شده است.

طبق شاخص بانک مرکزی، اولین ماه از تابستان امسال قیمت هر متر مسکن در پایتخت به 41 میلیون و 704 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل 5.8 درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 39 درصد رشد داشته است. معاملات نیز نسبت به خرداد امسال 26 درصد کاهش یافته اما در مقایسه با تیر پارسال 103 درصد رشد نشان می‌دهد.

نمایه‌های مذکور گویای آن است که افزایش سطح قیمت ملک در تهران نه تنها تاثیری در افت معاملات نمی‌گذارد بلکه به عنوان یک عامل هیجانی منجر به رشد تمایل به سرمایه‌گذاری در این بازار می‌شود.

افزایش 56 درصدی معاملات واحدهای بالای 20 سال

جنس معاملات بازار مسکن از نوع سرمایه‌گذاری است اما توان تقاضای مصرفی در سوق یافتن مسیر سرمایه تاثیر می‌گذارد. به طور مثال اگرچه بنا به گفته واسطه‌های ملکی متقاضیان مصرفی خرید ملک حضور پررنگی در این بازار ندارند، آمار توضیح می‌دهد که سهم واحدهای بالای 20 سال ساخت از 13.1 درصد در تیرماه سال گذشته به 20.5 درصد رسیده و در واقع نسبت به سال گذشته 56 درصد رشد داشته است. این نمایه از یک طرف کاهش توان تقاضای مصرفی را به تصویر می‌کشد و از طرف دیگر می‌تواند نشانه‌ای از کاهش تزریق واحدهای کلیدنخورده به بازار باشد.

بر اساس برخی آمارهای غیررسمی، ساخت و ساز در شهر تهران به حدود 2000 واحد در ماه رسیده و این در حالی است که اوایل دهه 90 ماهیانه حدود 20 هزار واحد در تهران تولید می‌شد. سهم واحدهای کلیدنخورده از کل معاملات در تهران به حدود یک پنجم رسیده، حال آنکه اغلب متقاضیان خرید در جست‌وجوی واحدهای نوساز هستند اما توان خرید ندارند.

بررسی‌ها ‌نشان می‌دهد اولویت عمده خریداران، واحدهای ارزنده و فول امکانات است اما سهم واحدهای قدیمی از معاملات، هر ماه افزایش پیدا می‌کند. در واقع تطبیق توان واقعی با سطح قیمتها به مسیر سرمایه‌گذاری در بازار ملک سمت و سو می‌دهد.

افزایش تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شهر تهران باعث شد تا این بخش در سه ماه گذشته با سه رشد متوالی 6.1 درصد، 8.4 درصد و 5.8 درصدی قیمت مواجه شود. این روند صعودی در شرایطی رقم خورده که بازار در پیک جابه‌جایی قرار داشته اما نمی‌توان تاثیر انتظارات تورمی، رشد قیمت مصالح ساختمانی و اثر ریسک‌های غیراقتصادی را بر بازار مسکن نادیده گرفت. به نظر می‌رسد با توجه به ثبات نسبی قیمت ارز، افت بازار بورس و کاهش قیمت خودرو بخشی از سرمایه‌ها به منظور حفظ ارزش دارایی به سمت بازار مسکن آمده است.

برخی گزارشهای غیررسمی نشان می‌دهد در 13 روز ابتدای مردادماه نیز به دلیل رکود بازارهای خودرو و بورس، بازار مسکن از رونق نسبی برخوردار است. در مرداد میانگین قیمتهای پیشنهادی هر متر مربع 4.1 درصد در مقایسه با تیرماه رشد نشان می‌دهد. برآورد فعالان بازار مسکن این است که تعداد معاملات نیز در سطح بالای 10 هزار فقره باقی بماند و این شرایط تا پایان شهریورماه حکمفرما خواهد بود.

دو خلاء قانونی درخصوص مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی، شرایط عمومی بازار مسکن را به نفع سفته‌بازان و به ضرر مصرف‌کنندگان حفظ کرده است. از حدود سه سال قبل که قوانین مذکور توسط دولت و مجلس مطرح شد تا کنون به دلیل نبود زیرساخت‌ها و داده‌های کافی شکل اجرایی به خود نگرفته است. بر اساس آخرین آماری که سازمان امور مالیاتی ارایه داده علیرغم آنکه 568 هزار واحد خالی از سکنه در 9 ماهه ابتدای سال گذشته شناسایی شده میزان دریافت مالیات از این واحدها در سه ماهه نخست امسال فقط 5 میلیون 800 هزار تومان بوده است.

ظرفیت بازار مسکن در اطراف تهران تکمیل شده است

سعید لطفی ـ کارشناس بازارمسکن در تشریح وضعیت فعلی این بازار به ایسنا می‌گوید: وضعیت سفته‌بازی و سوداگری که هم‌اکنون در بازار ملک مشاهده می‌کنیم ناشی از عواملی همچون تورم، رشد قیمت ارز، تلاطمات بازارهای موازی و کمبود ساخت و ساز، بخصوص در هشت سال اخیر است.

وی گفت: اقداماتی همچون مالیات خانه‌های خالی و مالیات برعایدی سرمایه می‌تواند تا حدودی جلوی سفته بازی را بگیرد. اما قطعا این برنامه‌ها باید با مکمل عرضه متناسب با تقاضا تلفیق شود. یعنی ساخت و ساز رشد کند تا تعادل در بازار ایجاد شود.

فشار تقاضای مسکن به شهرهای اطراف کشیده شد

لطفی تاکید کرد: آنچه در کف بازار مسکن مشاهده می کنیم این است که فشار تقاضایی در کلانشهرها بخصوص شهر تهران برای مسکن وجود دارد. این تقاضا اگر به صورت خرید یا اجاره پاسخ داده نشود منجر به پدیده‌هایی مثل حاشیه‌نشینی، بدمسکنی، بافتهای ناکارآمد، مهاجرت به حومه و غیره می‌شود. البته به نظر می‌رسد ظرفیت شهرهای اطراف هم تکمیل شده و قیمت مسکن در این مناطق نیز افزایش قابل توجهی داشته است.

به گفته لطفی، دولت طرح نهضت ملی مسکن با هدف ساخت سالیانه یک میلیون واحد را برنامه‌ریزی کرده اما ظاهرا این برنامه با چالشهایی مواجه است که مهمترین آن به عدم واریز آورده ناشی از کمبود توان متقاضیان مربوط می‌شود. این در حالی است که با تورم بیش از 50 درصدی در نهاده‌های ساختمانی مواجه هستیم. دولت اعلام کرده در ماه‌های آینده 100 هزار واحد را به مرحله افتتاح می‌رساند اما شاید این تعداد جوابگوی تقاضای موثر در بازار مسکن نباشد.

این کارشناس بازار مسکن با طرح این پیشنهاد که دولت تسهیلات مناسبی در اختیار بخش خصوصی به منظور تولید مسکن قرار دهد گفت: کاهش هزینه‌های صدور پروانه، کاهش مالیات بر ساخت و ساز، ایجاد مالیات بر سوداگری، کنترل قیمت نهاده‌های ساختمانی و ارایه مشوقهایی به سازندگان می‌تواند روند ساخت و ساز را از حالت نزولی به صعودی برساند. در آن صورت می توان امیدوار بود که در میان‌مدت، ثبات نسبی در بازار مسکن ایجاد شود.

فروش فوق العاده سایپا با تحویل سه ماهه بذرپاش بدون تحمیل به دولت می‌تواند، سدها را بشکند اتصال 50 میلیون سهام عدالت به بازار سرمایه کار درستی نبود موافقان وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی چه گفتند؟ صدور مجوز‌های بی رویه به واحد‌های فولادی، عامل بر هم خوردن طرح توازن آقای بذرپاش برای یک صندلی بی‌ارزش از رهبری هزینه نکنید/ وزیر پیشنهادی اصطلاحات تخصصی و علمی این حوزه... فروش دلار برپایه قیمت موز و ماکارانی/ اوراق ارزی خریدار ندارد بذرپاش در کودکی تعهد خود را به نظام ثابت کرد/ مسکن ملی زمین‌گیر شده است پرداخت حق بیمه کامیون‌های ایرانی برعهده طرف عراقی است اطلاعیه بانک ملت درباره احتمال اختلال موقت در خدمات الکترونیک توانگر: مملکت قحط‌الرجال نیست، بذرپاش نه سابقه راه... پتروشیمی ها قربانی افزایش مصرف گاز سرمدی: استفاده از نیروهای غیرمتخصص تحقق وعده ساخت 4... کاهش 40 درصدی قیمت مرغ در یک ماه/ دلیل افت قیمت چه بود؟ حل مشکل مسکن کار حاکمیتی است/ بذرپاش به تنهایی نمی‌تواند مشکلات را حل کند افزایش 90 درصدی ارزش صادرات شرکت‌های دانش بنیان وزارت نفت چه میزان حساب غیرقانونی در بانک‌ها دارد؟ یوسفی: بذرپاش برنامه‌ای برای ساخت یک میلیون مسکن نداشت میدان یلدا هم نفت دارد و هم گاز/ همکاری با 5 کشور آسیایی و یک کشور اروپایی در حوزه اکتشاف بذرپاش برنامه‌ای برای ساخت یک میلیون مسکن ندارد عسگری: قیمت مسکن در تهران 1100 برابر شده است/ برنامه بذرپاش برای کاهش سهم هزینه مسکن در سبد خانوار چ... قیمت مسکن در مناطق پرتقاضا چند؟ بیش از 309 هزار تن میلگرد به بورس کالا می‌رود واریز افزایش حقوق کارگران بزودی | افزایش میلیونی حقوق کارگران تصویب شد قیمت پراید ترمز برید؛ سایپا 131 چند شد؟/ جدول قیمت خودروهای داخلی در بازار را ببینید گزارش کمیسیون کشاورزی درخصوص صلاحیت وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی/ 56 درصد از برنامه‌های بذرپاش منطبق ... گزارش کمیسیون عمران درخصوص صلاحیت وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی/برنامه‌های بذرپاش همسو با توسعه و قوان... صادرات مرغ با عوارض صفر ممکن شد معاملات توافقی دلار با قیمت خرید 34 هزار و 600 تومان شرایط مناسب اجاره آپارتمان در شرق تهران بررسی برنامه های وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی 2 شاخص حکومت‌داری در ایران بهبود یافت قیمت طلا در مسیر افزایشی کاهش تعرفه واردات و صادرات بین ایران و پاکستان تمدید زمان رفع تعهد ارزی تا پایان آذرماه جمع آوری امضا نمایندگان مجلس برای استیضاح وزیر بهداشت سقوط قیمت نفت به زیر 80 دلار خانه متری 88 میلیون در تهرانپارس+ جدول روسیه در تصور تعیین کف قیمت برای فروش نفت توقف ثبت سفارش‌ جدید برای خرید برنج و چای از هند توت خشک هم محصولی لاکچری شد رشد خوب نمادهای متوسط بورس در ابتدای معاملات حجم آب دریاچه ارومیه به 1.17 میلیارد مترمکعب رسید جلسه بررسی صلاحیت و اخذ رای اعتماد به وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی آغاز شد چرخ کامیون‌های وارداتی برای رانندگان ناوگان فرسوده نچرخید/ افزایش مهاجرت رانندگان ایرانی به اروپا خانه های ارزان اجاره کنید+ جدول وام فوری دولت برای کل مردم | وام فوری بلاعوض میلیونی شامل چه کسانی می شود؟ این گروه دوباره مشمول یارانه می‌شوند کمبود نیروی انسانی آموزش دیده در فرودگاه‌ها تسهیل دسترسی تولید به نقدینگی در آینده‌ای نزدیک/ واکاوی علل عدم تسهیلات دهی بانکها