ساخت‌وسازهای غیرمجاز در حریم شهرها، از جمله پدیده‌هایی است که به‌دنبال تحولات ساختاری و بروز مسايل و مشکلات اقتصادی و اجتماعی همچون جریان سریع شهرنشینی و مهاجرت‌های روستایی لجام‌گسیخته به‌وفور در کشور پدیدار شده و باتوجه به ماهیت ساخت‌وساز غیرمجاز در حریم شهرها، بروز تغییرات کالبدی، زیست‌محیطی، اقتصادی و اجتماعی در نواحی شهری اجتناب‌ناپذیر است.
گسترش این پدیده می‌تواند اثرات مطلوب و نامطلوبی همچون تخریب سیمای کالبدی شهر، از بین رفتن منابع، تعرض به حریم رودها و در نهایت آلودگی زیست‌محیطی، ارايه ناکارآمد خدمات شهری را برجای بگذارد. به‌منظور حفظ اراضی لازم و مناسب برای توسعه موزون شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی، باغات و جنگل‌ها، هرگونه استفاده برای احداث ساختمان و تاسیسات در داخل حریم شهر تنها در چارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرح‌های جامع امکان‌پذیر خواهد بود.
کنترل ساخت‌وسازهای شهریرشد جمعیت در شهرها مردم را با مشکلات و کمبودهایی از جمله حوزه مسکن روبه‌رو کرده است، حال در زمانی که این موضوع به بحران تبدیل می‌شود، تخلفات ساختمانی بیش‌ازپیش خودنمایی می‌کند، چنان‌که امروز شاهد هستیم به‌علت نظارت نداشتن کافی بر ساخت‌وسازها هر روز این معضل پررنگ‌تر شده و پیامدهای آن رو به افزایش است. نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تاسیسات که به‌موجب طرح‌ها و ضوابط مصوب در داخل حریم شهر مجاز شناخته‌شده و حفاظت از حریم به‌استثنای شهرک‌های صنعتی برعهده شهرداری مربوط است، هرگونه ساخت‌وساز غیرمجاز در این حریم، تخلف است و باید با متخلفان طبق مقررات برخورد شود.
کنترل ساخت‌وسازهای شهری برای توسعه متوازن و بهینه شهر و به‌طورعمده از طریق ضوابط و مقررات ساخت‌وساز شهری انجام می‌گیرد، اجرایی نشدن بسیاری از ضوابط و احکام مذکور، مدیریت شهری را به اقدامات گوناگون نظیر کنترل مستمر ساخت‌وسازها، تعیین ضمانت‌های اجرایی قانونی برای رعایت ضوابط و مقررات و اخذ جریمه واداشته است، اما باوجود اقدامات کنترلی مدیریت شهری، سالانه موارد قابل‌توجهی از تخلفات ساختمانی در این شهر گزارش می‌شود.
تخلفاتی همچون ساخت‌وساز بدون پروانه، رعایت نشدن اصول ایمنی و استحکام در ساخت بناها، تغییر کاربری در جریان ساخت‌وساز، فقدان نظارت کافی از سوی مسيولان فنی، تراکم ساختمان‌سازی، ارتفاع اضافی بناها و ساخت‌وسازهای خلاف ضوابط به‌صورت پیشروی طولی نه‌تنها موجب ناهنجاری کالبدی در سیمای شهری شده، بلکه در حال ایجاد مشکلاتی برای محیط اجتماعی است. صمت در این گزارش ساخت‌وسازهای غیرمجاز شهر تهران را بررسی کرده است.
جرم‌انگاری، حلقه گمشده تخلفات ساختوسازمهدی بابایی، عضو شورای اسلامی شهر تهران در رابطه با موضوع ساخت‌وسازهای غیرمجاز در شهر تهران به صمت گفت: در حال حاضر در کمتر از 3 نقطه شهر تهران، ساخت‌وسازهای غیرقانونی انجام گرفته است که بیشتر به‌دلیل نزدیکی به حریم شهری، مشکلاتی را به‌وجود آورده که خوشبختانه در برهه‌های مختلف، شهرداری تهران برخورد با این تخلفات را در دستور کار خود قرار داده، اما مشکلی که در حال حاضر وجود دارد، این است که این موضوعات از قدیم تا به امروز تخلف محسوب می‌شود و در قانون به جنبه‌های جرم‌انگاری این اقدامات توجهی نشده است،از این‌رو متخلفان به امید اینکه در نهایت با جریمه و تخریب ساختمان‌های ساخته‌شده مجازات می‌شوند، دست به تخلفات گسترده در این حوزه می‌زنند،بنابراین موضوع جرم‌انگاری باید هرچه سریع‌تر گریبان افراد سودجو را بگیرد تا درصد تخلفات این‌چنینی روزبه‌روز کاهش یابد. بابایی عملکرد شهرداری تهران را در مقابله با ساخت‌وسازهای غیرمجاز مثبت ارزیابی کرد و به صمت گفت: شهرداری باتوجه به اختیاراتی که در این حوزه دارد، کمابیش مطلوب عمل کرده است و آن‌چنان بحران بزرگی احساس نمی‌شود و تنها گزارش‌هایی مبنی بر ساخت‌وسازهای غیرمجاز، ناایمن، بی‌رویه و تجاوز به حریم منابع طبیعی و اراضی ملی در محدوده شهرداری منطقه 19 تهران به‌ویژه محدوده خلازیر ارايه شد که فرماندهی یگان ویژه حفاظت شهرداری تهران به‌صورت سرزده و فوق‌العاده از منطقه مزبور بازدید کرد و در جریان ساخت‌وسازهای غیرقانونی و تخلفات این محدوده قرار گرفت، از این‌رو غیر از این منطقه، مورد نگران‌کننده‌ای به‌چشم نمی‌خورد و مشکل خاصی وجود ندارد.
ضرورت همکاری نهادهای مختلف با شهرداریبابایی در رابطه با میزان همکاری نهادهای ذی‌ربط با شهرداری بیان کرد: نکته‌ای که وجود دارد، این است که نهادهای قضایی تنها مجوزهای لازم را برای ورود بازرسان شهرداری به سازه‌های غیرمجاز صادر می‌کنند، از طرفی کمیسیون‌های ماده 100 ، مسيول رسیدگی به تخلفات ساختمانی هستند که این نهادها از قوه قضاییه، شورای شهر و وزارت کشور نماینده دارند. این ماده دارای 11 تبصره است، مالکان اراضی که در حوزه شهر یا حریم آن واقع شده‌اند، باید پیش از هر نوع اقدام برای ساخت‌وساز و تفکیک اراضی از شهرداری منطقه، برای دریافت پروانه که در معنای مجوز از سوی شهرداری است، اقدام کنند. شهرداری می‌تواند از آغاز یا ادامه فعالیت در املاکی که بدون دریافت پروانه، در آنها عملیات ساخت‌وساز انجام‌شده، جلوگیری کند. در این ماده همچنین، صلاحیت‌ها و اختیارات ماده 100 شهرداری و موارد قابل‌رسیدگی در کمیسیون ماده 100 شهرداری بیان شده است.
تاثیر زمان صدور پروانه ساخت بر کاهش تخلفاتبابایی افزود: اگر ساخت‌وسازهای حریم و سطح شهر تهران، خلاف طرح تفصیلی باشد، نسبت به صدور رای تخریب اقدام می‌شود؛ در غیر این صورت، مواردی که طبق اصول فنی، شهرسازی، بهداشتی و طرح تفصیلی باشد، با رای‌های جریمه به آنها رسیدگی می‌شود.
عضو شورای اسلامی شهر تهران در رابطه با کاهش زمان صدور پروانه‌های ساخت به صمت گفت: این اقدام می‌تواند تبعات تاثیرگذاری در بازار مسکن داشته باشد، اما اینکه بگوییم این اقدام می‌تواند بر کاهش میزان تخلفات ساخت‌وساز تاثیر زیادی بگذارد، صحیح نیست. براساس قانون، شهرداری، مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی است و باید مانع فعالیت سودجویان و قانون‌شکنانی شود که بدون اخذ مجوز اقدام به ساخت‌وساز در زمین‌های ممنوعه از جمله حریم تهران می‌کنند.
چالش‌های بهینه‌سازی و افزایش پایداری شهرهامحمدعلی پورشیرازی، کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی دراین‌باره به صمت می‌گوید: تخلف در ساخت‌وسازها از ضوابط و استانداردهای کیفی، فنی و شهرسازی در ایران واقعیتی ریشه‌دار و درعین‌حال گسترده بوده که همسو با رشد شهرنشینی و اجرای آن، تقاضای قوی‌تر در صنعت آن‌هم به‌صورت ساختمان‌های بلندمرتبه و افزایش تراکم ساختمانی به‌طور تصاعدی در حال افزایش است. در این میان، مدیریت شهری در راستای بهینه‌سازی و افزایش پایداری شهرها آن‌هم براساس برنامه‌های توسعه با چالش‌های متعددی روبه‌رو است که یکی از این چالش‌ها، تخلفات رایج در زمینه ساخت‌وساز است. این کارشناس حوزه شهرسازی تصریح می‌کند: امروزه باتوجه به روند رو به رشد مهاجرت‌هایی که به شهرها انجام می‌گیرد و افزایش تقاضای مسکن، ناخواسته روند ساخت‌وسازها افزایش یافته و باتوجه به هزینه بالای مصالح ساختمانی و بالا بودن هزینه تمام‌شده ساختمان‌ها، بیشتر مالکان و سازندگان، به شکل معمول برای افزایش کارآیی یا صرفه اقتصادی احداث بنا اقداماتی انجام می‌دهند که خلاف قانون است.
سرپیچی از مقررات ساختمانسازیوی اظهار می‌کند: رعایت قوانین و ضوابط ساختمان‌سازی ممکن است برای سازنده ساختمان دشوار یا گران باشد، از این‌رو با قانون‌شکنی در ساختمان‌سازی و توجه نداشتن به قانون‌گذاری‌های موجود در عرصه ساخت‌وساز و سرپیچی از مقررات ساختمان‌سازی، تخلفاتی همچون احداث بنا بدون اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری، احداث بناهای غیرمستحکم، ارتفاع و تراکم، تجاوز به حریم معابر، تبدیل یا تغییر کاربری، تامین نکردن پارکینگ موردنیاز یا کسری پارکینگ را انجام می‌دهند. پورشیرازی خاطرنشان می‌کند: کمیسیون ماده 100 به‌عنوان مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی موفق نشده، نقش بازدارنده‌ای در برابر تخلفات ساختمانی ایفا کند و متخلفان ساختمانی با آگاهی از اینکه بیشتر این تصمیمات کمیسیون، مربوط به صدور رای جریمه است؛ همین عامل باعث انجام تخلفات ساختمانی می‌شود و متخلفان مطمين هستند با پرداخت جریمه در برابر تخلف انجام‌شده، منفعت و سود بیشتری به‌دست می‌آورند، بنابراین تخلف را به‌راحتی انجام می‌دهند. به‌ندرت شاهد هستیم که شهرداری دستور تخریب یا تعطیلی ساخت‌وسازهای غیرقانونی را بدهد، چون درآمدهای حاصل از تخلفات ساختمانی در شهرداری‌ها به‌عنوان یکی از منابع درآمد شهرداری‌ها است.
پورشیرازی گفت: نوع و شدت وقوع تخلف ساختمانی در شهرهای کشور به خصوصیات حقوقی، اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و نحوه مدیریت شهری وابسته است. شیوه عملکرد و برخورد نهادهای مدیریتی به‌ویژه شهرداری‌ها در موضوع تخلفات ساختمانی نشان‌دهنده وجود ضعف در قانون است. افزایش نرخ زمین و مهاجرت‌ها، ناکارآمدی ضوابط و مقررات ساختمانی، نحوه نظارت و اجرای ضوابط ساخت‌وساز توسط مهندسان ناظر، مراحل طولانی صدور پروانه ساختمانی و وحدت رویه نداشتن در این زمینه و اعمال سلیقه‌های متفاوت و حتی تغییر سلیقه‌ها باعث سردرگمی متقاضیان اخذ پروانه ساختمانی می‌شود.
ضرورت افزایش نظارت شهرداریهااین کارشناس در ادامه خاطرنشان کرد: نظارت بیشتر و منسجم‌تر شهرداری و سازمان نظام‌مهندسی در ساخت‌وسازها باعث کاهش تخلفات ساختمانی در شهرها خواهد شد. تخلفات ساختمانی می‌تواند تبعات کالبدی، اقتصادی و اجتماعی داشته باشد، این تخلفات از لحاظ کالبدی باعث توسعه بی‌قاعده شهر، افزایش حاشیه‌نشینی و ساختمان ناایمن و تغییر چشم‌انداز و سیمای بصری شهرها می‌شود.
پورشیرازی در پایان گفت: برخورد قاطع مهندسان ناظر با تخلفات ساختمانی و نظارت دقیق در ساخت‌وسازهای شهری، وابستگی نداشتن درآمدی شهرداری‌ها از بخش تخلفات ساختمانی، تغییر حکم کمیسیون ماده 100 از جریمه مالی به‌حکم تخریب برای آن دسته از تخلفات ساختمانی که تخریب آن ضروری است، استفاده از متخصصان در کادر شهرداری‌ها و به‌روز کردن قوانین ساخت‌وسازها مطابق با نیازهای جامعه از اقداماتی است که می‌تواند تغییر موثری در کاهش یا جلوگیری از تخلفات ساختمانی در کلانشهرها داشته باشد.
سخن پایانیتخلف به‌معنای هرگونه انحراف و تخطی از قوانین ملی و ضوابط و دستورالعمل طرح‌ها است و ساخت‌وسازهای غیرمجاز نیز نوعی از تخلفات ساختمانی محسوب می‌شوند. بیشتر تخلفات ساختمانی در شهرهای ایران، مربوط به تخلفات ارتفاعی و احداثی، پروانه ساخت و مربوط به کاربری‌های تجاری است. تخلف در ساخت‌وسازها از ضوابط و استانداردهای کیفی، فنی و شهرسازی در ایران، واقعیتی ریشه‌دار و درعین‌حال گسترده و همسو با رشد شهرنشینی و اجرای آن، تقاضای قوی‌تر در صنعت آن‌هم به‌صورت ساختمان‌های بلندمرتبه و افزایش تراکم ساختمانی به‌طور تصاعدی در حال افزایش است.
در این میان، مدیریت شهری در راستای بهینه‌سازی و افزایش پایداری شهرها آن‌هم براساس برنامه‌های توسعه با چالش‌های متعددی روبه‌رو است که یکی از این چالش‌ها، تخلفات رایج در زمینه ساخت‌وساز است. کمیسیون ماده 100 به‌عنوان مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی، موفق نشده است، نقش بازدارنده‌ای در برابر تخلفات ساختمانی ایفا کند و متخلفان ساختمانی با آگاهی از اینکه بیشتر این تصمیمات کمیسیون مربوط به صدور رای جریمه است؛ همین عامل باعث انجام تخلفات ساختمانی می‌شود و متخلفان مطمين هستند با پرداخت جریمه در برابر تخلف انجام‌شده، منفعت و سود بیشتری به‌دست می‌آورند، بنابراین تخلف را به‌راحتی انجام می‌دهند. به‌ندرت شاهد هستیم که شهرداری دستور تخریب یا تعطیلی ساخت‌وسازهای غیرقانونی را بدهد، چون درآمدهای حاصل از تخلفات ساختمانی به‌عنوان یکی از منابع درآمد شهرداری‌ها است.
