به گزارش تابناک اقتصادی؛ ساعتی قبل بانک مرکزی جدیدترین اطلاعات از تحولات بازار مسکن شهر تهران را منتشر کرد. در این گزارش نکات قابل تاملی در خصوص تعداد معاملات و قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران بیان شده است که نشان از تغییر مسیر بازار مسکن نسبت به شروع پاییز دارد.
بررسی این اطلاعات نشان می‌دهد، در پایان دومین ماه از سومین فصل سال، تعداد معاملات مسکن با بر خلاف مهرماه، با افزایش مواجه بوده است، به گونه‌ای که 8005 معامله خرید و فروش مسکن در تهران به ثبت رسیده و نسبت به مهرماه، 47.8 درصد بیشتر شده است. همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران وارد کانال 46 شده و به 46 میلیون و 704 هزار تومان رسیده است که حاکی از افزایش 6.8 درصدی نسبت به ماه قبل است، در حالی که ماه‌های اخیر، روند افزایش ماهانه قیمت یک متر خانه در سطح حدود یک درصدی قرار داشت. هرچند باید یادآور شد که در ماه‌های خرداد، تیر و مردادماه سال جاری درصد افزایش قیمت ماهانه مسکن تهران به ترتیب 8.4، 5.8 و 2.5 درصد بوده است. از سوی دیگر رقم 46 میلیون و 704 هزار تومانی در آبان امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل، معادل 45.9 درصد افزایش داشته است.
در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده، معادل 95 میلیون و 110 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 23 میلون و 90 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 1400 به ترتیب 30.7 و 59 درصد افزایش نشان می‌دهند.
همان طور که پیشتر اشاره شد، در آبان امسال، تعداد معاملات مسکن به رقم 8005 رسیده بود که نسبت به ماه قبل، 47.8 درصد بیشتر بوده و نسبت به آبان سال قبل 9.6 درصد رشد داشته است.
حال بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در هشتمین سال 1401 حاکی از آن است که از مجموع 8 هزار و 5 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت همچون ماه قبل، با سهم 28.4 درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با وجود این، سهم مذکور در مقایسه با آبان سال قبل، حدود 3.6 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه‌های "11 تا 15" و "بیش از 20 "سال ساخت افزوده شده است، در حالی که تعداد معاملات مربوط به خانه‌های بیش از 20 ساخت، با رشد 77.4 درصدی نسبت به آبان ماه سال قبل همراه بوده است. (این رقم در مهرماه نیز 58.8 درصد بوده است) و از 930 معامله در آبان سال قبل به 1650 معامله خانه در آبان امسال رسیده است.
این میزان رشد در حالی است که درصد تغییرات تعداد معاملات برای خانه‌های نوساز، منفی به ثبت رسیده است. به بیان دیگر در پی افزایش قیمت خانه‌های نوساز در ماه‌های اخیر، تقاضای مردم برای خرید خانه از نوساز به کهنه ساز و یا خانه‌های فرسوده سوق پیدا کرده است. این تغییرات زمانی قابل توجه است که بدانیم در سال گذشته، روند متفاوت بوده است. به عنوان مثال در آبان سال 98 (سه سال قبل) درصد تغییرات تعداد معاملات مسکن برای خانه‌های بالای 20 سال به منفی 53.2 درصد رسیده بود.
همچنین در آبان امسال، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران، حاکی است از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.2 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را از آن خود کرده است. همچنین مناطق 10 و 2 به ترتیب با سهم 9.2 و 9 درصدی از کل معاملات انجام شده در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در آبان امسال نشان می‌دهد، به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، سهمی معادل 56.5 درصد از معاملات انجام شده را از آن خود کردند. همچنین 58.6 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده و 48.9 درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از 3 میلیارد تومان اختصاص داشته است.
بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آبان سال 1401 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 39.8 و 45 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. لازم به توضیح است، رشد ماهانه شاخص مزبور در آبان ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل 4.1 و 5 درصد می‌باشد.
رشد نرخ اجاره در کانال 40 درصدی در حالی است که پیشتر در روز‌های پایانی فصل بهار، بسته سیاستی مصوب در جلسه شورای‌عالی سران قوا، از تعیین سقف 25 درصدی برای تمدید قرارداد‌های اجاره‌بها در شهر تهران در سال 1401 خبر می‌داد و تاکید داشت در شهر تهران و سایر کلانشهر‌ها 25 درصد، سایر نقاط شهری 20 درصد که با توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.
این در حالی است که در سال‌های 99 و 1400 نیز ستاد ملی کرونا با توجه به اپیدمی ویروس کووید 19 در مصوبه‌ای سقف مجاز افزایش اجاره بها در تهران را 25 درصد، سایر کلانشهر‌ها 20 درصد و دیگر شهر‌ها 15 درصد اعلام کرده بود، ولی در عمل شاهد عدم اجرای این سقف گذاری در بسیاری از معاملات اجاره خانه بودیم.
در هر صورت با توجه به جلسه اوایل آبان ماه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت به ریاست ريیس‌جمهور، با بررسی موضوع افزایش غیر مجاز اجاره‌بها در تابستان، این امیدواری وجود دارد تا در سال آینده، شاهد این روند افزایشی خارج از تعیین سقف نباشیم. زیرا در این جلسه سید ابراهیم ريیسی، دستگاه‌های مسيول در این زمینه را موظف کرده است به وظایف قانونی خود عمل کنند تا از افزایش اجاره‌بها در ماه‌های آینده جلوگیری شود.
در شرایطی که یکی از اقدامات حمایتی دولت‌ها در این سال‌ها برای متقاضیان خرید خانه، ارايه وام مسکن بوده است، عملا قدرت خرید مسکن با استفاده از این وام، کمتر از قبل شده است.
به بیان دیگر، برای دریافت وام 480 میلیون مسکن (زوجین تهرانی) در پایتخت بایستی ابتدا با توجه به قوانین بانک مرکزی، به خرید 960 عدد اوراق از بورس اقدام کرد. حال قیمت این اوراق در ماه‌های اخیر با روند افزایشی مواجه بوده تا جاییکه بر اساس اطلاعات امروز، قیمت هر اوراق به حدود 108 هزار تومان رسیده است؛ بنابراین برای دریافت 480 میلیون تومان وام بایستی حدود 103 میلیون تومان هزینه کند تا در نهایت به مبلغ حدود 377 میلیون تومانی وام مسکن دست یابد. از سوی دیگر با توجه به میانگین قیمت مسکن شهر تهران در سطح 46 میلیون و 700 هزار تومان، عملا با این رقم تنها می‌توان حدود هشت متر خانه در تهران خرید. به نظر می‌رسد در این شرایط ضرورد دارد تا هرچه سریع‌تر شورای پول و اعتبار نسبت به تغییر مبلغ تسهیلات خرید مسکن، تصمیم گیری کند.
هرچند رستم قاسمی وزیر وقت راه و شهرسازی 26 اردیبهشت ماه امسال، از ارايه پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین تهرانی به 700 میلیون تومان به شورای پول و اعتبار خبر داده بود. اما در نهایت محمود شایان مدیرعامل بانک مسکن از عدم موافقت شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به 700 میلیون تومان خبر داد.
