بازار مسکن در سه‌راهی

بازار مسکن در سه‌راهی

«دنیای اقتصاد» مسیر معاملات ملک با تغییر وضعیت «ریسک غیراقتصادی» را بررسی می‌کند.

دنیای اقتصاد، مسیر معاملات ملک با تغییر وضعیت «ریسک غیراقتصادی» را بررسی می‌کند.

اتفاقاتی که در بازار مسکن 99 رخ داد در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بود. ظاهر «جهش قیمت ملک» در سال گذشته شبیه رخداد سال 86 است؛ اما دو تفاوت در نبض قیمت و معاملات مسکن پارسال وجود دارد که بیانگر رکوردزنی تاریخی جهش مسکن در سال 99 است. در سال‌جاری، سه مسیر مقابل بازار معاملات مسکن وجود دارد.

بررسی آماری تحولات بازار مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد: بازار مسکن در سال 99 با استناد به دو نشانه، یک تورم بی‌سابقه را تجربه کرده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تا پیش از انتشار کارنامه بازار مسکن در یک‌سال 99، دو علامت جدی از وقوع یک رکورد بی‌سابقه در این بازار وجود داشت. این رکورد شامل دو جزء اصلی معاملات و قیمت بود. بازار مسکن از یک سو در سال 99، رکود کمترین حجم ماهانه معاملات مسکن را داشت. به طوری‌که در برخی ماه‌ها حجم معاملات به کمتر از 3 هزار فقره نیز رسید. علامت دیگر رکورد تورم ماهانه مسکن بود که به بیش از 5 درصد رسیده بود. به این ترتیب این انتظار از پیش از انتشار کارنامه یکساله وجود داشت که بازار مسکن به لحاظ رکود سنگین معاملات و جهش قیمت، یک رکورد بی‌سابقه را ثبت کرده است. با این حال در روزهای اخیر، همزمان با انتشار اطلاعات کارنامه تحولات یکساله بازار مسکن در سال گذشته، بر بی‌سابقه نبودن وضعیت این بازار تشکیک وارد شد. اطلاعات این کارنامه مشخص کرد میانگین قیمت مسکن در یک‌سال 99 معادل 23 میلیون و 865 هزار تومان بوده که نسبت به یک‌سال 98، بیش از 80 درصد رشد کرده است. رخدادی که وضعیت بازار مسکن در یکسال 99 را بی‌سابقه نشان می‌دهد اما به اعتقاد برخی بررسی آمار بلندمدت تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در سال 86 نیز مشابه سال گذشته معادل 80 درصد افزایش را تجربه کرده است. به این ترتیب این میزان رشد دست‌کم در 12 سال گذشته بی‌سابقه نبوده است. در این میان بررسی‌های «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که با استناد به دو نشانه، این شک در مورد «بی‌سابقه بودن تورم یک‌سال 99 بازار مسکن» مردود است.

نشانه نخست در مورد روند تورم فصلی بازار مسکن در دو سال 86 و 99 است. بررسی آمارهای منتشر شده نشان می‌دهد: در طول سال 86(از بهار تا زمستان) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران معادل 20 درصد کاهش پیدا کرد. به طوری‌که در این سال، میانگین قیمت مسکن در بهار معادل یک میلیون و 700 هزار تومان و در زمستان معادل یک میلیون و 360 هزار تومان بود. درواقع تورم 80 درصدی یک‌سال 86 عمدتا به واسطه رشد قیمت در فصل اول آن بوده اما در طول سال، فصل به فصل روند تغییرات قیمت کاهشی بوده است. اما در سال 99، میانگین قیمت از بهار تا زمستان معادل 67 درصد رشد پیدا کرد. در بهار سال گذشته، معاملات با میانگین قیمت 17 میلیون تومان آغاز شد و با میانگین قیمت 28 میلیون و 600 هزار تومان در زمستان به کار خود خاتمه داد. روندی که بیانگر ثبت تورم ماهانه 7/ 6 درصدی در بازار مسکن سال گذشته بوده است. البته علاوه بر این نشانه، یک نشانه دیگر برای مردود بودن این شک وجود دارد. در دوره ابتدایی مورد مقایسه، جهش قیمت فقط در همان سال 86 رخ داد، در سال 87 خاتمه پیدا کرد و در سال 88 قیمت مسکن با 10 درصد کاهش، افت منفی پیدا کرد اما در این دوره طی سال‌های 97 تا 99 جهش مکرر قیمت وجود داشت. از این رو با استناد به این دو نشانه می‌توان گفت سال 99 برای بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات و تورم در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بوده است.

حال سوال اینجاست که آیا این روند قرار است برای سال جاری یعنی 1400 نیز تداوم داشته باشد؟ یا اینکه عواملی برای تغییر مسیر بازار مسکن وجود دارد؟ بررسی‌ها حاکی از آن است که بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات، رفتار خریدار و فروشنده و قیمت یک سال متفاوت را پیش رو دارد. در سال 1400 باتوجه به اینکه در ماه‌های اخیر بازیگردان اصلی بیرونی بازار مسکن، «ریسک غیراقتصادی» بوده می‌تواند سه مسیر متفاوت را پیش روی این بازار قرار دهد.

مسیر اول با «حل ریسک غیراقتصادی» رقم می‌خورد. مسیر دوم «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» است و سومین مسیر جو روانی «منتظر گشایش»(مابین خوش‌بینی و بدبینی) است.

در صورتی که ریسک غیراقتصادی، به طور قطعی تعیین تکلیف شود، روند کاهش قیمت مسکن آغاز می‌شود. به این شکل که ابتدا تورم ماهانه افت پیدا می‌کند، سپس کاهش قیمت اسمی و در مرحله آخر قیمت واقعی کاهش پیدا می‌کند. چراکه در صورت حل ریسک غیراقتصادی، انتظارات تورمی برای معاملات سفته‌بازانه رنگ می‌بازد و بلافاصله تورم ماهانه افت خواهد کرد. تقریبا اتفاقی شبیه آنچه در آبان ماه سال گذشته رخ داد و ماه بعد از آن، تورم ماهانه افت پیدا کرد. در سال گذشته، ریسک غیراقتصادی در نیمه پاییز فروکش کرد و تا ماه بعد از آن، مردم و فعالان اقتصادی امید داشتند نشانه‌های بیشتری در پی تغییر ريیس‌جمهور آمریکا رویت شود اما این خوش‌بینی در ماه‌های بعدی رنگ باخت. چراکه عاملی که می‌توانست کاهش ریسک غیراقتصادی را پایدار کند تعیین تکلیف برجام بود که چنین موضوعی اتفاق نیفتاده. به همین دلیل از اواسط زمستان شکل دیگری از انتظارات در بازارها از جمله بازار مسکن شکل گرفت که به نوعی همان جو روانی مابین مسیر اول و دوم بود. اما اکنون از ابتدای سال جاری، یک حس و برداشت جدید در فضای بازارها از جمله بازار مسکن به سمت خوش‌بینی شکل گرفته و همین امر منجر به ظهور علايم خفیف حضور فروشنده‌ها و بازگشت تدریجی خریداران به بازار شده است. کارشناسان معتقدند در صورتی که مسیر دوم یعنی «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» قطعی شود، فضای بازارها به شرایط قبل از آبان ماه سال گذشته باز‌می‌گردد و در این صورت همچون آن مقطع زمانی بازار مسکن تعقیب‌کننده بازار ارز و سهام می‌شود. به عنوان مثال در سال 98، بازدهی بورس 187 درصد بود و بازار مسکن به دنبال این بازار، معادل 60 درصد بازدهی را ثبت کرد. در سال 97 نیز بازیگردان اصلی انتظارات تورمی بود که موجب شد بازدهی بازار ارز 166 درصد و بازدهی بازار مسکن 70 درصد شود.

البته این وضعیت که بازار مسکن دنباله‌رو بازارهای دیگر باشد تا شهریور 99 نیز ادامه پیدا کرد. به طوری‌که آمار نشان می‌دهد بازدهی بازارها از ابتدا تا شهریور 99 به این ترتیب بوده است. بورس 211 درصد، ارز 70 درصد و مسکن 55 درصد. در مسیر دوم یعنی جو منتظر گشایش نیز افراد از یک‌سو به دلیل نداشتن انتظارات تورمی، به دنبال خرید و فروش‌های سفته‌بازانه نیستند و از سوی دیگر خوش‌بینی کامل به ثبات و پایداری ندارند. در چنین فضایی احتمالا تجربه زمستان 99 تکرار می‌شود. به این معناکه افراد بازاری را انتخاب می‌کنند که ریسک آن کم و بازدهی آن در بلندمدت بالا است. این موضوع به خوبی از روی آمار قابل توضیح است. در حالی‌که بازدهی ماهانه بازارها در دی 99 همه منفی بود بازار مسکن بازدهی مثبت را ثبت کرد. به طوری‌که بازدهی بورس منفی 20، ارز منفی 13 و سکه منفی 14 بود بازدهی ماهانه بازار مسکن در دی مثبت 2 ثبت شد. جالب آنکه بررسی روند بازدهی بازارها از ابتدای سال تا پایان بهمن 99 نیز حاکی از آن است که پس از بورس، بازار مسکن بازدهی 89 درصدی داشت و از بازار ارز و سکه عبور کرد.

در مجموع از آنجاکه در ماه‌های اخیر در میان متغیرهای بیرونی، ریسک غیراقتصادی بازیگردان اصلی است؛ اگر بررسی‌ها نشان دهد که مسیر محتمل، گزینه سوم باشد ، این برداشت وجود دارد که بازار مسکن به سمت تورم حرکت کند و تخلیه حباب اتفاق نیفتد. در این میان دو ابزار مهم وجود دارد که می‌تواند بازار مسکن را از این مسیر محتمل دور کند. اولین ابزار افزایش سود بانکی است که گزینه‌ای برای در امان نگه‌داشتن بازار مسکن از تورم است و دومین ابزار که توسط سیاست‌گذار بخش مسکن باید پیگیری شود افزایش هزینه‌های سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در این بازار از طریق ابزار مالیاتی است.

local_offerبرچسب‌ها:
کاهش 8650 واحدی شاخص بورس تهران / وعده وزیر اقتصاد برای تعادل بازار

کاهش 8650 واحدی شاخص بورس تهران / وعده وزیر اقتصاد برای تعادل بازا...

شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران در پایان معاملات امروز با کاهش 8650 واحدی روبرو شد.

FarsNews.ir/
بیم و امید اقتصاد ایران در سال 1400

بیم و امید اقتصاد ایران در سال 1400

صف‌های طولانی، گرانی و کمبود کالاهای خوراکی در بازار و افزایش چند صد درصدی قیمت میوه‌ها تنها بخشی از آن چیزی است که بر سبد معیشتی خانواده‌ها در سال 99 گذشت. در حالی که آخرین روزهای سال 99 در حال سپری ...

Bartarinha.ir/

چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال 1400

وزیر اقتصاد با سرمایه مردم چه کرد؟ / حقوق کارمندان با پول بورس پرداخت شد؟

وزیر اقتصاد با سرمایه مردم چه کرد؟ / حقوق کارمندان با پول بورس پرد...

سخنان وزیر اقتصاد درباره تامین مالی دولت از بورس دارای تناقض‌هایی است، او ابتدا می‌گوید مبلغ تامین شده ناچیز است و دولت دست در جیب مردم نکرده اما همزمان می‌گوید که با این تامین مالی از بورس، جلوی افزا...

TejaratNews.com/
درک ناقص ريیس مجلس از اقتصاد ایران

درک ناقص ريیس مجلس از اقتصاد ایران

روزنامه «جهان‌صنعت» طی یادداشتی با عنوان درک ناقص رییس مجلس از اقتصاد در شماره امروز خود نوشت: آقای محمدباقر قالیباف حالا دیگر رییس یکی از قوای سه‌گانه اداره‌کننده کشور شده و از نظر سطح مسوولیت با قال...

Bartarinha.ir/
صدای وزیر اقتصاد هم درآمد

صدای وزیر اقتصاد هم درآمد

وزیر اقتصاد در نامه‌ای از بانک‌ها خواسته تا مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر پرداخت حداکثر 16 درصد سود سپرده بلندمدت یکساله را رعایت کنند.

Bartarinha.ir/
اقتصاد ایران امسال 2.5درصد رشد می‌کند

اقتصاد ایران امسال 2.5درصد رشد می‌کند

چشم‌انداز جدید صندوق بین‌المللی پول (آی‌ام‌اف) منتشر شد که نشان می‌دهد اقتصاد ایران در سال 2021 با رشد 2.5 درصدی روبرو خواهد شد.

Bartarinha.ir/
تاثیر سانحه کشتی به گل نشسته بر اقتصاد جهان

تاثیر سانحه کشتی به گل نشسته بر اقتصاد جهان

حادثە روی داده برای کشتی باری «اور گیون» که باعث شده از بامداد چهارشنبه در پهنای کانال سويز گیر کند و به این ترتیب این آبراه تجاری حیاتی کاملا مسدود شود، بر چرخه کالا در جهان نیز تاثیر گذاشته است.

Bartarinha.ir/
چاپ پول با اقتصاد کشور چه کرد؟

چاپ پول با اقتصاد کشور چه کرد؟

قنبری با تاکید بر اینکه چاپ پول بدترین روشی است که می‌توان برای جبران کسری بودجه دولت در نظر گرفت، یادآور شد: در این رابطه راه‌های گوناگونی وجود دارد که می‌توان آن‌ها را به کار برد و از تبعاتی که چاپ ...

Bartarinha.ir/
آثار مالیات خانه‌های خالی بر بازار مسکن

آثار مالیات خانه‌های خالی بر بازار مسکن

یک کارشناس بازار مسکن معتقد است که جریمه‌های مالیاتی برای واحد‌های خالی از سکنه ممکن است در کوتاه مدت منجر به عرضه این واحد‌ها و کنترل نسبی قیمت‌ها شود، اما در بلندمدت تاثیر منفی بر حوزه ساخت و ساز دا...

Bartarinha.ir/
بازگشت فایل‌های سبز به بازار مسکن

بازگشت فایل‌های سبز به بازار مسکن

بررسی فایل املاک عرضه‌شده به بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد برخی از مالکان برای فروش ملک خود به ارايه قیمت‌های پیشنهادی مناسب‌تر و پایین‌تر از قیمت میانگین منطقه روی آورده‌اند. از همین رو تعداد فایل‌ها...

Bartarinha.ir/
دماسنج بازار مسکن تهران در بهمن‌ماه

دماسنج بازار مسکن تهران در بهمن‌ماه

بررسی واحدهای مسکونی فروخته شده در بهمن ماه در تهران نشان می دهد قیمت ها در یکی دو منطقه با افزایش مواجه شده و در بیشتر مناطق نیز نسبت به ماه قبل از آن، کاهشی بوده است.

Bartarinha.ir/
حال و هوای بازار مسکن در شب عید

حال و هوای بازار مسکن در شب عید

مشاوران املاک در برخی مناطق شهر تهران عنوان می‌کنند: بازار مسکن در شب عید امسال، رمق سال‌های گذشته را ندارد.

Bartarinha.ir/
افزایش قیمت برخی فلزات با چشم انداز مثبت اقتصاد جهان + سند

افزایش قیمت برخی فلزات با چشم انداز مثبت اقتصاد جهان + سند

قیمت برخی فلزات اساسی با پیش بینی چشم انداز مثبت نهادهای بین المللی از اقتصاد جهان افزایش یافت.

FarsNews.ir/
ترس از تورم، زردی طلا را پررنگ کرد/ سایه فشار فروش بر ارز دیجیتال هم افتاد تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن تا پایان تیر تمدید شد سلطه بیت‌کوین به پایین‌ترین سطح 3ساله رسید عرضه 347 میلیون دلار در سامانه نیما نگاهی به اخبار رمزارز‌ها 1400/02/27 پرونده میدان‌های مشترک‌ گازی بسته می‌شود دستگیری کارمند بانک ملی با اتهام 50میلیاردی 60 ثانیه 27 اردیبهشت 1400 امید بورس تهران به صندوق‌های مبتنی بر رمزارز آخرین خبر از تغییرات حقوقی کارکنان و بازنشسته‌ها تزریق 28هزار میلیارد ریال نقدینگی به بانک‌ها آیا تابستان امسال خاموشی در پیش داریم؟ چرا بیت کوین سقوط کرد؟ پیش‌بینی قیمت طلا در آستانه انتخابات/ بازگشت تقاضای هیجانی به بازار آخرین صورتحساب سهام عدالت 27 اردیبهشت / سهام عدالت هم قیمت سکه شد کتاب «داستان نظریه گن در بازارهای مالی» به کتابخانه سازمان بورس رفت جا به جایی بیش از میلیارد و 767 میلیون برگه اوراق بهادار در تالار شیشه‌ای سرمایه "دسبحا " افزایش می‌یابد "فباهنر" 5667 ریال سود ساخت "سیلام" سود ده شد قیمت روغن رسما افزایش یافت روند نزولی قیمت تخم مرغ ادامه دارد/ نگرانی از آینده بازار جزيیات افزایش سرمایه سه نماد/ افزایش سرمایه 516 درصدی یک نماد معدنی مجوز اعطای تسهیلات به کارگزاری‌ها و شرکت‌های سرمایه گذاری ابلاغ شد سهام عدالت، دستور جلسه فردای شورای عالی بورس بازار بدون مشتری خودرو در انتظار سرنوشت قیمت ارز آخرین وضعیت قیمت خودرو در بازار تحلیل تکنیکال و بنیادی وخارزم/ کف حمایتی جدی وخارزم کجاست؟ ممنوعیت ارايه تسهیلات به شرکت‌های کارگزاری پس از 17 سال لغو شد پرداخت مرحله تکمیلی سودهای سهام عدالت در خرداد 70 درصد بازار دخانیات کشور در اختیار دو شرکت خارجی وام ساخت انبوه‌سازان 450میلیونی شد تولید و عرضه خودروهای جدید در سایپا برای پاسخگویی به نیازهای مشتریان بخشنامه اعطای تسهیلات به شرکت های کارگزاری ابلاغ شد خروج 130 هزار میلیارد تومان از بورس توسط 200 حقوقی‌ پیش‌‎بینی قیمت طلا در آستانه انتخابات 1400 آمار سامانه املاک و اسکان محرمانه است؟/ استقبال سرد مردم 70درصد بازار میلیاردی سیگار در اختیار خارجی‌ها روز پس از فردا بازداشت سینا استوی، فعال حوزه ارز‌های دیجیتال پیش‌بینی بورس 28 اردیبهشت / صف‌های فروش فردا جمع می‌شوند؟ وام ساخت انبوه‌سازان، 450 میلیون تومان کانون سهامداران حقیقی به دست چه کسی اداره می‌شود؟ زنگنه: باید روزی 12ساعت کار کنم تا زندگی بچرخد ماجرای خروج 130هزار میلیارد تومان از بورس جزيیات تزریق منابع جدید به بورس/ تداوم حمایت از بازار سرمایه سهام عدالتی که دارید اما از آن بی‌خبر هستید! پرونده مسکن مهر تا مرداد 1400 بسته می‌شود عزم جدی سازمان بورس برای حل مشکلات صنایع بورسی انتظار مشمولان سهام عدالت برای دریافت سود چه زمانی به پایان خواهد رسید؟

در حال بارگیری...